2022년 달라지는 전세보증보험 가입 #임대사업자 #전세금+대출액이 집값보다 많은 경우

 

2021년 1월 15일부터 2024년 1월 14일까지 2년간 한시적으로 가입조건이 안 되서 전세보증보험에 가입 못 했던 임대사업자에게 가입할 수 있게 됩니다. 

과거 2020년 발표된 7.10부동산대책으로 21년 8월부터 모든임대사업자가 HUG전세보증보험에 의무적으로 가입하도록 법이 바뀌었습니다.

하지만 가입을 하려면 '전세금+해당 집에 대한 대출액(근저당)'이 집값(실거래가, KB시세 또는 공시지가X1.5)보다 낮거나 같아야 하는데, 다가구 빌라 전세의 경우, 집값이 10억이면 근저당 4억에 다른 세입자 보증금 7억. 내 보증금 2억... 이런 식으로 집값이 근저당+다른세입자 보증금+ 내 전세금보다 적은 경우가 부지기수인게 현실입니다. 

그러다 보니 맨 처음 그 발표를 듣자마자 드는 생각이 "가입 조건이 안 되는 임대사업자 많을텐데?" 였습니다. 그 의문을 풀기 위해 부동산에도 물어보고 HUG에도 물어봤는데, 다들 어찌해야 한다 해결방법은 없고 근저당을 낮추거나 과태료를 내야 한다 이야기만 해서 나중에 바뀌지 않을까 했는데 이렇게 바뀌네요!

 

가입된다니 이제 안심? 100% 보장은 안해주는 보증보험

---

이렇게 되면 내년 1월 15일부터 이뤄지는 임대사업자의 모든 전세 계약은 전부 전세보증보험에 가입할 수 있게 됩니다.

다만 근저당+내보증금+다른 세입자 보증금을 합한 금액이 집값을 넘어섰다면 전세보증보험에 가입해도 내 전세금 전액을 전부 보장해주진 않는다고 합니다. HUG에서는 전세사고가 터졌을 때, 부채비율 100%를 넘어선 보증금에 대해선 세입자의 보증금을 반환하지 않겠다고 했는데, 예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.

<예시1: 다가구>

다가구 빌라 집값: 10억

다른 세입자 보증금 총합: 7억

근저당: 3억

내 보증금: 2억

 

위와 같은 상황이라면 내가 전세 계약을 한 시점에 이미 근저당3억+타세입자보증금7억=10억으로 내보증금을 더하지 않아도 집값의 100%입니다. HUG가 100%를 초과한 전세금액은 반환 보증 하지 않겠다고 했으니,  임대사업자는 전세보증보험에 가입할 수 있어 보증금10%(3천만원 상한)에 해당하는 과태료는 내지 않겠지만, 세입자인 나는 부채비율이 이미 100%를 넘어선 상태에서 계약을 했기 때문에 내 보증금은 한푼도 보장받을 수 없겠네요.

집주인은 과태료를 안 내서 좋고, HUG는 보증료 받아 좋지만, 후순위 세입자는 보험료만 내고 바뀌는 것은  아무것도 없습니다. 오히려 '전세보증보험 가입했으니 안심이네~'하고 마음놓고 있다가 통수맞기 딱 좋은 그림이 그려지는 것은 제 쓸떼없는 기우일까요. 그나마 이에 대한 이야기를 임대사업자는 계약할 때 반드시 임차인에게 설명하고 동의를 얻어야 한다고 하는데, 지금 신탁계약에 대한 설명도 제대로 하지 않는 집주인과 중개인이 수두룩 빽빽이어서 걸핏하면 신탁 전세 사고 나는 마당이다보니 그런 허술한 안전장치로 괜찮은 걸까 하는 생각이 드네요. 

위에 다가구 빌라는 예시로 들었으니 이번엔 다세대 빌라 전세를 예시로 들어볼까요?

<예시2: 다세대>

다세대 빌라, 내가 계약하려는 호수 집값: 2억

근저당: 1억

내 보증금: 2억 

이런 상황이라면 부채비율 100%까지만 보장해주니 전세보증보험에 가입했어도 1억원을 보장받을 수 있고 나머지 1억은 보장받을 수 없습니다.

집주인이 임대사업자고 부채비율 100% 초과하는데 전세보증보험에 가입하는 상황이시라면 부채비율100%를 초과하는지 계산해보시고 계약하시기 바랍니다. 집주인이 설명해야 한다 HUG에서 단서 조건을 달았지만 기존에 있던 HUG전세보증보험를 제대로 이해한 집주인, 중개사를 만나는 것도 힘든 것을 생각하면 결국 , 각자도생입니다.

 

 

전세보증보험 가입조건 알아보기: https://bit.ly/3eJr9nv

전세보증보험가입가능 확인 방법 #전세보증보험가입조건

 

전세보증보험 가입 계산기(다가구): https://bit.ly/3sMIbtu

전세보증보험 가입가능여부 확인 계산기1(다가구)

전세보증보험 가입 계산기(다세대): https://bit.ly/3EIYB8e

전세보증보험 가입가능여부 확인 계산기2(다세대)