부천 임장 후기 #신중동 #부천시청 #삼산체육관

오랜만에 부천으로 임장을 다녀왔습니다.

신중동역에서 부천시청역, 중동역, 삼산체육관역까지 쭉 걸어보면서 동네 분위기도 보고, 중개사분들을 만나 리모델링 추진에 대한 이야기도 들어보았습니다. 그 중 직접 보고 왔던 아파트들은 신중동역의 설악주공, 부천시청역의 은하마을주공1단지, 삼산체육관의 부개주공3단지입니다.

우선 설악주공 아파트는 59제곱(방1개), 69제곱(방2개) 소형평형으로만 이뤄진 역에서 도보로 7~10분 정도 떨어진 곳에 위치한 아파트입니다. 역에서 그리 멀지도 그렇다고 완전 가깝지도 않은 애매한 거리지만 도보길이 잘 조성되어 있었습니다. 

59제곱은 전세가율이 60~70%이고, 69제곱은 전세가율이 55~60%까지 떨어진 상황입니다. 

전세가율이 종전에 비해 많이 떨어진 상황이지만 59제곱은 급매 매매가 3억 8천에 전세가는 2억 6천입니다. 1억 2천 갭이 있는데, 평촌지역의 방1개짜리 아파트 전세가율이 40%대가 나오는 것을 보면  부천도 전세가율 40%대가 올때까지 매매가가 오를 수 있지 않을까 하는 기대를 조심스럽게 해봅니다. 

그리고 지어진지 29년이나 되었고, PC공법으로 지어져서 재건축도 기대해볼 만하다는 이야기가 부동산 카페에 많이 돌아서 현장의 공인중개사분들의 의견도 어떨지 궁금하였습니다.

중개사분께 설악주공 재건축이나 리모델링이 실제 가능할까요? 라고 물었을 때, 일단 중개사의 반응은 회의적이었습니다. 될 수는 있지만 6~7년뒤에 할지 말지도 불분명하다고 하였고, 만약 리모델링이 실제로 될지 여부는 평촌의 아파트들이 리모델링 진짜로 시작하는지 보면 알 수 있을 것이라는 의견도 흥미로웠습니다. 

예전에 산본에 임장을 같을 때 리모델링 확정! 이라든가 동의률 50% 달성! 이라는 플래카드가 온 단지에 하나씩 붙어 있는 것을 보았는데, 부천은 리모델링 추진 예정! 동의률 40%, 49% 달성이런 플래카드가 주로 보여서 산본보다는 리모델링 추진 단계가 살짝 후행해서 따라가고 있지 않은가 하는 뇌피셜을 세워봅니다. 

설악주공 현관에는 이렇게 분리수거하는 곳이 크게 있습니다. 다만... 이 때문인지 날벌레가 참 많았습니다.

역에서 설악주공으로 이어지는 도보길.

세입자분께 사시는 것에 불편은 없는지 여쭤봤는데 (리모델링 안 된 집이었음) 우풍이 심하다고 합니다. 몸테크하실 분들은 참고하세요. 

그 다음에 방문한 은하마을주공2단지입니다. 

현재 매매호가가 67제곱이 5억 5천인데, 80제곱이 5억 8천인 상태로 초소형 평형대의 가격이 급격히 상승하면서 호가 왜곡이 일어난 것처럼 보였습니다. 갈아타기를 계획 중이라면 지금이 기회가 아닌가 싶을 정도로 이상한 호가의 매물이 존재하고, 일단 세대수가 420세대로 작은 만큼 매물도 적었습니다.

리모델링 추진 의지가 더 적극적이라 느껴진 단지였는데, 중개사에게 리모델링 좀 될 것냐고 물었더니 벽에 금이 같다든지 그런게 있어야 하는데 은하주공은 아직 리모델링을 하기엔 깨끗하다는 식으로 이야기를 했습니다. 그리고 소형평수들의 리모델링 방식으로 복도와 베란다를 더 확장하는 식으로 하면 모양이 직사각형으로 길게 나와서 예쁘게 나오지 않기 때문에 정사각형 모양으로 리모델링을 하기 위해 내력벽을 터도 되는지에 대한 진단이 먼저 진행되어야 하고 그 후에 리모델링 할지 말지를 알 수 있을 거라 하네요. 리모델링을 위로 쌓거나 앞 뒤로 복도를 트는 식만 생각했는데, 내력벽 검사는 몰랐던 것이라 또 하나 배웠습니다.

역에서 정말 가깝고 근처 상권도 잘 발달되어 있었습니다.

오래된 1기 신도시들은 오랜시간동안 배드타운 역할을 해오면서 확실히 정주여건이 안 좋은 곳이 없다고 느꼈습니다.부천 스타벅스가 매출 순위가 정말 높다는 부천지인의 이야기도 무척 신기했습니다. 아이도, 어른도, 멍멍이도 정말 많은 활력 있는 곳이었어요.

오랜만에 만난 부천 사는 지인도 리모델링에 대해서 자세히 설명해주는 것을 들으면서 부천 사는 사람들 사이에서 단지 리모델링이 얼마나 핫한 화두인지를 잘 느낄 수 있었습니다. 하지만 정작 부천에서 만난 중개사들은 하나같이 리모델링이 실제 이뤄질 것인가에 대해서는 신중한 모습들이었어요. 해도 한참 뒤의 이야기고 결정될지 안 될지도 모르겠다는 뉘앙스로 말하는 것이 신기했습니다. 

현재 호가기준으로 갭이 2억까지 벌어진 상황이라 갭투자 하기엔 좀 무리가 있다 싶었지만, 방2개 67제곱 전세가율이 64~69%라 아직 상승할 룸이 설악주공보다 더 남아 있다고 생각되었습니다. 

 

 

그 다음엔 삼산체육관역으로 이동하여 부개주공3단지를 다녀왔습니다. 

부개주공3단지는 복도식 아파트지만 84B타입은 사실상 계단식이나 다름 없는 구조를 갖고 있습니다. 또 복도의 형태가 일자가 아니라 T자형의 끝에 배치된 형태였습니다. 그리고 채광이 무척 잘되었습니다. 분명 오늘 본 설악주공도 은하마을도 둘다 남향이었는데, 평형이 작아서 그런가, 한쪽 창이 복도와 닿아 있어서 그런가 왜 이렇게 어두침침하고 채광이 별로지 했는데, 부개주공 84B타입은 정말 채광 맛집이더군요. 작은 방도 안방도 모두 빛이 골고루 잘 들었습니다.

다만 84제곱의 전세 실거래가가 3억 1천이고, 부천의 은하주공1단지 85제곱 전세실거래가가 3억이라 갭투자를 했을때 전세세입자 구하기가 부천보다 더 힘들 수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 비슷한 가격대면 당연히 정주여건이 훨씬 좋은 부천을 더 선호할테니까요.

단지 바로 옆에 상가들

삼산체육관은 난생처음 방문하는 지역이었습니다. 부천에 사는 지인들에게 물어보면 하나같이 거기는 부천 아니야! 인천이야!!라고 굉장히 강조해서 말하는게 신기했습니다. 그 동네의 생리를 모르는 외지인인 제가 보기엔 아니... 역 한 정거장 거리고, 똑같은 아파트 밀집 지역이라 별 차이도 없어 보이는데 왜 그렇게 '그 동네랑 우리 동네는 다르다고!!'를 외치는 것인가 했는데, 일단 도착해서 동네를 돌아보니 확실히 분위기는 다르더군요.

부천은 상가도 사람도 미어터지는 느낌이었는데 삼산체육관역 부근은 일단 돌아다니는 인구 수 자체가 현저하게 줄어들었고, 상가 공실도 눈에 많이 띄었습니다.다만 앞에 체육관, 호수공원 등이 있어 소비를 크게 즐기지 않는 사람이라면 잘 살 수 있을 곳으로 보였습니다. 

부개주공도 최근에 급격하게 오르면서 9월 매매가가 4억 1천인데 동일평형 전세가가 3억1천에 거래되는 등 전세가율이 60~70%로 유지되고 있었습니다. 다만 대출 규제와 산곡지역에 입주 물량이 너무 많아서인지 최근 전세가를 아주 살짝 낮춘 느낌입니다. 

중개사에게 부개주공을 매입하는 것에 대해서 물었는데, 이 분은 아예 구입비추라고 이야기하시는 것을 보고 그것도 신기했습니다. 부천중개사무소에서는 리모델링에 대해서 다들 부정적으로 이야기했지만 그래도 실거주라면 여기 사는게 좋다고 자신있게 말하던데 삼선은 실거주조차도 추천할 자신이 없다고 하시더라고요. 부천과 인천의 자신감의 차이일까요. 산곡 지역에 워낙 입주매물이 넘쳐나 그러는 것일까 하는 생각도 들었습니다. 

 다만, 부천중개사무소를 돌아다닐때 사무실안에 사람이 없었는데, 삼산체육관의 중개사무소에는 손님이 저 말고도 3명이나 더 있었습니다. 다들 투자물건을 찾아 더더 외곽으로 몰려간다는 것을 짧게 나마 체험한 느낌이었습니다. 

그리고 삼산체육관 위쪽에 부천영상문화단지에 아파트 3천세대가 공급될 예정이라고 합니다. 부천시 최근에 공고했다고 하니 빠꾸없이 진행될듯합니다. 착공은 2022년, 준공은 2027년 예정이라고 하네요.