경매 낙찰자가 집을 비워달라 합니다. #부린이 #경매

계약한 오피스텔이 경매로 넘어갔고, 낙찰이 되었습니다. 낙찰자가 잔금을 모두 지급했다고 하면서 한 달 안에 집을 비워달라고 전화가 왔는데, 사정상 2달 정도 살아야 할 것 같은데 어떻게 해야 하나요? 집 주인은 한 달 안에 집을 비우지 않으면 강제집행을 하겠다고 합니다. 저는 아직 보증금도 다 못 돌려 받았는데 집을 비워줘야 하나요?

 

근저당보다 앞서 전입신고와 확정일자를 받은 세입자이신가요?

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이에 대처하기 위해서는 먼저 세입자의 대항력을 확인해야 합니다. 세입자의 전입신고와 확정일자가 근저당보다 앞서 있다면  대항력이 있는 임차인입니다. 이 경우, 보증금을 모두 돌려 받기 전까지 살 수 있습니다. 

모든 보증금을 다 받을 수 있는 대항력 있는 임차인은 보증금을 모두 돌려 받을 때까지 이사를 갈 필요도 없고, 월세를 줄 필요도 없습니다. 다만, 이경우 낙찰자는 이사비를 주지 않는 것이 보통입니다. (관련 판례 2003다23885)

반면에 근저당보다 나중에 전입한 후순위임차인인 경우, 낙찰자가 낙찰 후, 법원에 잔금을 모두 완납하여 완벽하게 해당 집의 소유권을 갖게 되면 세입자에게 인도명령과 월세를 청구할 수 있습니다.

후순위임차인 세입자 입장에선 보증금 날려서 속상한데 월세까지 내가 내야겠냐 억울하다 싶지만 현재로서는 방법이 없습니다. 이 때문에 전세보증보험을 가입하거나, 근저당이 없는 집을 구해야 하는 것입니다. 

 

경매로 낙찰된 집 언제 비워줘야 하나요?

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낙찰자가 경매를 통해 부동산을 낙찰 받으면 낙찰일로부터 2주 내 잔금을 법원에 지급하고, 잔금 지급이 완료되면 보통 한달 이내에 집을 비워달라고 합니다. 왜냐하면 낙찰자가 잔금을 모두 지급하면 한달 전후로 배당날짜가 정해지기 때문입니다. 배당 날짜에 배당을 받은 상황이면 기존의 세입자가 받을 수 있는 돈을 모두 받은 것이기 때문에 집을 비워주는 것이 맞습니다. 

만약 사정에 따라서 2~3달 더 살아야 한다면 낙찰자에게 사정을 얘기하고 조정을 할 수 있지만, 만약 낙찰자가 이를 거부할 경우 세입자로서는 다른 방법이 없습니다. 또 대항력 없는 임차인이 배당 날짜 이후에 살아야 할경우, 낙찰자가 월세를 요구할 수도 있습니다. 

 

이사날짜가 잘 협의되지 않아 낙찰자와 갈등이 있었는데, 법원에서 인도명령서가 왔습니다.

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집에 인도명령서가 도착했다는 의미는 세입자가 대항력(전입신고, 확정일자가 근저당 보다 늦은 세입자)이 없는 임차인이란 뜻입니다. 

만약 집을 비워주는 시기에 대해서 낙찰자와 잘 협의가 되지 않는다면 낙찰자는 법원에 '인도명령'과 '강제 집행'을 신청할 것입니다.

낙찰자가 인도명령을 법원에 신청하면 약 5~14일 이내 세입자는 그 집을 낙찰자에게 인도하라는 인도결정문이 나옵니다. 그리고 이 결정문이 점유자에게 전달되면 무조건 집을 비워줘야 합니다.

인도명령서를 받으면 15일~30일 이내에 강제집행을 위한 절차에 들어가게 됩니다. 이때 법원의 집행관이 세입자의 집에 방문해서 며칠부터 강제 집행한다고 계고장을 붙이고 갑니다. 이때부터는 정말 방법이 없습니다. 15~30일 이내 집을 비워주지 않으면 강제집행이 진행됩니다. 말 그대로 집행관들이 집에 들어와 가구를 밖으로 다 끌어내버립니다.

보증금을 다 돌려받지 못했다고 해도 잘못은 낙찰자가 아니라 그 집이 경매에 넘어가도록 처신한 전 집주인이 문제이므로 낙찰자와 감정 싸움을 해봤자 세입자만 손해입니다. 그러므로 이사비를 준다고 하면 받고 얼른 새 집을 구해야 합니다. 

낙찰된 이후에 집을 구하게 되면 사실상 한 달 이내에 집을 구해 이사를 해야 합니다. 조금 촉박하게 느껴질 수 있는 시간이기에 보증금 여유가 되신다면 경매가 넘어간 집에 임차권등기명령을 한 다음 다른 집을 구해 미리 이사를 가시는 것이 보통입니다. 참고로 임차권등기명령이 완료되기 전까지는 이사간 집에 전입신고를 해선 안 됩니다. 만약 임차권등기명령이 완료되기도 전에 다른 집에 전입신고를 하게 되면 대항력을 잃게 되어 보증금을 한푼도 받을 수 없게 됩니다.