월세전세계약서 분실 해결방법 #임대차계약서 분실

임대차 계약서 원본이 필요한 상황은 보통 전세의 계약갱신청구권을 사용할 때, 최초 계약의 사실관계 확인을 위해서 필요한 경우도 있고, 전월세 계약이 만료될 때 쯤에 집주인들이 세입자에게 계약서 원본을 가져다줘야 보증금을 돌려준다고 하는 경우가 있습니다.

저도 전 집주인이 원본을 돌려달라고 해서 임대차계약서를 돌려준적이 있는데 임대차 관련 법에는 세입자에게 계약서 반환 의무가 없습니다. 돌려주지 않아도 법적으로 아무 문제가 없습니다. 그런데 왜 집주인들은 계약 만료 때 임대차계약서 원본을 돌려 달라 성화일까요?

왜냐면 나쁜 세입자들은 그 계약서를 근거로 해서 대출을 받는 경우가 있기 때문입니다. 물론 계약기간이 만료된 계약서는 사용하는 것이 불가합니다만 만에 하나라는 것이 있으니 집주인의 걱정을 줄여주기 위한 세입자의 서비스라 생각하고 원만히 돌려주시면 됩니다. 

그런데 계약 만료 후 집주인이 저런 대출 사고를 염려해 원본을 돌려달라고 할 때, 계약서 원본을 분실한 상황이라면 집주인에게 사실을 말하고 양해를 구한 후, 보증금을 받아 이사가시면 됩니다. 

하지만 진짜 문제는 전세대출 또는 전세보증보험 가입 또는 집이 경매에 넘어갔을 때 임대차계약서 원본을 분실한 상황입니다. 

이런 경우 임대차계약서 원본이 꼭 필요한데요, 그렇다면 어떻게 해야 원본을 재발급 받을 수 있을까요?

 

#방법1. 집주인 또는 중개사에게 사본 또는 원본 받기

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임대차 계약당시 계약서는 총 3부가 작성되는데 하나는 집주인이, 하나는 중개사가, 하나는 세입자가 갖게 됩니다. 중개업소는 5년간 계약서를 보관해야 하는 의무가 있으므로, 중개사무소에 찾아가서 복사해달라고 하는 방법이 있습니다. 

만약 원본이 반드시 있어야 하는 상황이라면 집주인 또는 중개사의 원본을 달라고 사정할 수도 있는데, 문제는 이때 받은 원본에는 '확정일자'가 없다는 점입니다. 그래서 보통 새로 받게된 원본에 확정일자를 새로 받게 되는데, 계약을 한 지 얼마 되지 않은 상황이고 계약 후 새로 근저당이 발생한 게 없다면 확정일자를 다시 받아도 아무런 문제가 없습니다.

하지만 계약이후 새로운 근저당이 발생한 상황에서 원본에 확정일자를 새로 발급하게 되면, 배당 순위가 뒤로 밀리는 상황이 발생할 수 있습니다. 

이렇게 배당 순위가 뒤로 밀리게 되면 경매에 넘어갔을 때 위험해집니다.

다만, 계약서의 모든 내용이 종전 계약서와 동일한데 분실로 인해 새로 확정일자만 받은 경우, 종전에 분실한 계약서에 받은 확정일자를 유효한 것으로 보는 판례(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결)가 있긴 한데, 말그대로 판례입니다. 원칙은 나중에 받은 확정일자를 기준으로 봅니다. 

법원에서 종전의 확정일자를 인정하지 않을 수도 있습니다. 그때는 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방법이 있습니다만 여기까지 오면 사실증명을 하기가 쉽지 않다고 봐야 합니다.

그러므로 경매 상황에서는 중개사로부터 받은 원본에 새로 확정일자를 받을 것이 아니라, 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명과 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하시면 됩니다.

 

#방법2. 주민센터 가서 임대차 정보제공 요청서 신청해 받기 

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두번째는 확정일자를 받은 주민센터에 방문해 임대차계약서를 재발급 받는 방법입니다.

이것은 이미 확정일자를 받은 임대차계약서를 잃어버렸을 때 쓰는 방법으로 주민센터에서 사본을 보관하고 있기 때문에 본인의 신분증을 제출하고, 임대차 정보제공 신청서를 작성하면 재발급을 받을 수 있습니다. (정부24에서 온라인으로 신청할 수도 있습니다.) 

출처: 정부24(클릭시 이동합니다.)

확정일자를 애초에 안 받은 상황이라면 원본을 부동산에서 확보하여 확정일자를 받을 수 있습니다.

참고로 중개사가 원본을 주지 않고 사본을 복사해서 주는 경우가 있는데,  사본으로는 확정일자를 받을 수 없습니다. 무조건 원본에만 확정일자를 받을 수 있습니다. 

 

#방법3. 인터넷등기소에서 재발급받기

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만약 확정일자를 인터넷등기소를 통해 받았었다면 해당 홈페이지에서 임대차계약서 재출력이 가능합니다.

출처: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)

그 외 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템에서 출력도 가능한데, 계약당시 전자계약을 했어야 기록이 있습니다. 전자계약을 하지 않았다면 당연히 기록이 남아 있지 않으니 발급도 안 됩니다.

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 다룰 줄 아는 중개사가 별로 없고 존재조차 잘 모르는 중개사도 허다하더라고요. 중개사 입장에서는 큰 메리트가 없어서 별로 세입자에게 알려주지도 않는 것 같습니다.

 

추가. LH임대차계약서 분실한 경우

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LH 임대차계약서의 경우, 처음 계약했을 때 주는 딱 1부만 발행이 가능하고 추가 발급은 해주지 않기 때문에 특히 LH를 통해 임대차 계약을 하신 경우에는 원본을 분실하지 않도록 주의, 또 주의하셔야 합니다. 

만약 LH임대차계약서를 분실하신 상황이면 LH계약증명원을 LH홈페이지에서 출력해 버팀목전세자금을 대출 받을 은행에 제출하는 방법도 있는데 이것은 지역마다 다를 수 있습니다.