경매로 넘어간 내집 경매취하(취소) 방법(대출갈아타기, 일반매매)

은행에서 대출을 받아 집을 구입 후, 만약 3달 이상 은행이자를 지급하지 못하면 집이 경매에 넘어가게 됩니다. 

사업을 하다보면 갑자기 돈 흐름이 딱 맞아 떨어지지 않아 돈이 순간적으로 부족하게 되는 경우가 생기는데, 겨우 3달 이자 연체했다고 몇 억하는 내 집이 경매에 넘어간다면 얼마나 억울한 일일까요.

이런 경우, 은행 대출 갈아타기하는 방법을 통해 경매를 취하(취소)할 수 있는데요, 제일 먼저 가장 중요한 것은 빚이 집 값보다 크냐, 적으냐 입니다. 

만약 경매를 당한 집의 값이 빚보다 적은 경우, 다른 은행으로 대출 갈아타기도할 수 있으며, 법원 경매로 처분되기 전에 시세보다 낮은 가격에 급매로 팔 수도 있습니다. 

그런데 경매당한 집 값보다 빚이 많은 경우, 개인 회생이나 파산 절차를 통해 법원 경매 이후의 일을 대비해야 합니다. 

여기서는 집 값보다 빚이 적을 때의 해결 방법을 알아보겠습니다.

 

빚이 집 값보다 적을 때의 해결 방법1(은행갈아타기로 경매취소하기)

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먼저 소유자분의 빚이 집값의 70~80%를 넘지 않는다면 은행갈아타기를 하면 법원경매를 취소할 수 있습니다.

(이 때 채무액은 실제 대출액+이자(미납+연체)+경매비용의 총합입니다.)

다만 경매를 당한 상태에서 대출 갈아타기를 위해 은행을 방문하면 은행에서는 신용도가 낮다, 또는 경매 중이라는 이유로 대출이 불가능하다는 답변을 듣게 될것입니다. 법원 경매를 당하게 되면 5등급이상의 신용도를 갖고 있다 하더라도 '신용관리대상'으로 분류되기 때문입니다. 

만약 경매를 신청한 곳이 금융권이라면 은행갈아타기를 하기 위해서는 집 소유자(채무자)가 아닌 다른 채무자의 명의가 필요합니다. 신용도 좋은 다른 채무자를 구해 집을 그 사람 앞으로 파는 방식으로 B은행에 대출을 신청하고, 대출을 신청한 B은행에서 대출금이 나오면 그 돈으로 경매를 신청한 A은행의 돈을 갚고, 경매개시결정을 취소시키면 됩니다.

B은행에 대출을 신청할 때는 집을 누가 사기로 했는데, 그 사람이 구입할 때 대출받는 금액으로 A은행의 채무를 갚고, 경매를 취소하고 싶다고 말하면 B은행에서 대출 가능 여부를 확인해주고, 실제 대출이 가능하면 새로운 채무자가 아닌 A은행에 대출금을 바로 지급할 것입니다.

다만 이 과정에서 새로 구한 채무자에게 집의 소유권을 잠깐 넘겨야 하므로 대략 몇 백만원의 소유권이전 비용이 발생할 수 있지만, 진행되는 동안 이사가지 않고 계속 살 수 있는 것이 장점입니다.

다른 채무자는 보통 가족 중에 구하는 것이 보통인데, 만약 부부 중 소유자가 아니었던 한 명에게 소유권을 이전하면 취득세를 내야 하고, 공시지가에 따라 증여세가 발생할 수 있습니다. 자녀에게 부동산 소유권을 이전할 경우에도 증여세가 발생할 수 있는데, 이때는 '부담부증여'라는 방식을 통해 5천만원 이하로 맞춰 증여세 없이 증여할 수 있습니다. (*부담부증여: 집의 소유권과 함께 빚도 함께 넘겨주는 방식) 다만, 이 경우 은행에서 대출시 새로운 채무자의 신용도와 함께 소득수준도 요구할 수 있으니 이를 고려하셔서 은행갈아타기를 하시기 바랍니다.

참고로 B은행에서 대출 시 빚만큼의 대출만 받으시면 안 되고, 빚+ 이자(연체까지)+ 경매비용+ 경매 취소를 위한 법무사 비용+ 소유권 이전 비용+ 근저당 설정비용 등을 고려하여 넉넉히 대출을 받으셔야 합니다. (경매 비용은 취소 후, 돌려 받을 수 있습니다.)

만약 경매신청한 곳이 금융권이 아니라면 더 간단합니다. 집이 경매에 넘어가도 채무자가 은행에서 '관리대상'으로 분류되지 않기 때문에 다른 은행으로 은행갈아타기 하는 것이 어렵지 않습니다. (물론 신용도에 따라서 대출이 달라질 수는 있습니다.) 

 

빚이 집값보다 적을 때의 해결 방법2(일반매매하기)

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빚이 집값의 80%가 넘는다면 은행 갈아타기가 불가능하기 때문에 일반매매로 처리하는 것이 좋습니다. 

만약 매매가 아니라 내 집을 낙찰받는 방식으로 진행하게 되면 낙찰액에서 내 근저당만큼 제한 돈만 법원에 내면 되는 것이 아니라, 경매 비용 + 경매가 진행되는 동안 (대략 8~10개월)의 연체이자도 내가 부담해야 해서 법원에 내야 하는 돈이 늘어납니다. 그러므로 내 집을 낙찰받는 것보다는 일반매매로 빨리 파는 것이 낫습니다. 

다만, 경매로 넘어간 집은 매매방식이 일반적인 부동산매매 방법과는 다릅니다.

법원 경매로 넘어간 집은 거의 계약금과 잔금을 동시에 진행하거나 한 달 안에 잔금을 모두 지급하는 형식이 되어야 합니다. 특히 이때 매수인이 주의해야 할 점은 매수자의 계약금은 집주인이 아니라 경매를 신청한 은행에 바로 입금을 하고, 그 후 바로 법원 경매를 취소시켜야 한다는 것입니다. 

저 아는 분도 사기꾼에게 걸려서 경매에 넘어간 상가를 급매라고 구입했다가 매도자가 계약금과 중도금을 빚 갚는데 쓰지 않고 잠적하는 바람에 경매가 취소되지 않았고, 매수한 상가가 그대로 경매에 넘어가는 사기를 당하셨습니다. 일반 매매처럼 매수인에게 돈을 줬다가 나쁜 마음을 먹은 매도인에게 당한 것이지요. 

이렇게 빠른 시간 안에 돈을 금방 마련해야 한다는 점과 절차 면에서 신경써야 하는 것이 있기 때문에 일반 매수자들은 경매로 넘어간 집을 사기 주저하고, 부동산에서도 번거로워 합니다. 

또 은행에 따라서 연체 이자만 갚아도 경매를 취소해주는 곳이 있는 반면, 어디는 연체 이자와 원금을 모두 지급해야만 경매를 취소시켜주는 곳도 있습니다. 그러니 일반 매매를 진행하시기 전에 경매신청을 한 은행에 연락하여 반드시 경매 취하, 취소 요건을 확인후, 일반매매를 진행해야 합니다. 대강 확인하고 진행했다가 경매 취소가 안 되면 일이 더 복잡해 집니다. 계약취소 위약금은 물론이거와, 이미 은행에 지불한 금액은 은행에서 돌려주지 않습니다. 매수인에게 사기꾼으로 고소 당하기 딱 좋으니 주의하셔서 진행하시기 바랍니다.