몇 개월 전에 집 주인이 바뀌었다고 연락을 받았습니다. 그런데 집 주인이 바뀌고 얼마 안 가 집이 경매에 넘어갔어요. 알고 보니 새로 집을 산 사람은 돈이 없는 갭투자자였고, 다른 집의 빚을 갚지 못해 소송을 당한 후, 그 빚을 갚기 위해서 제 집이 경매에 넘어간 것이었습니다. 경매에 전셋집이 넘어갔는데 보증금을 모두 돌려 받을 수 있나요?
우선 전셋집의 보증금을 어느 정도 돌려 받을수 있는지 알기 위해서는 우선 전입신고와 확정일자를 받은 시기가 중요합니다.
전입신고란?
'전입신고'란 주택에 주민등록 신고를 마친 것을 말합니다.
최소한 경매에 집이 넘어갔을 때 보증금을 찾기 위해서는 '대항력'이 있어야 합니다. 이사 후 주민센터에 가서 '전입신고'를 하면 경매 낙찰자에 대한 '대항력'을 갖게 되는데 만약 전입이 되어 있지 않다면 경매에 집이 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
다만, 전입신고를 했다고 해서 보증금을 모두 돌려 받을 수 있는 것은 아닙니다. 다른 조건에 따라 돌려 받는 금액의 액수가 달라질 수도 한 푼도 못 받을 수도 있습니다. 전입신고는 경매에 대응하기 위한 필수적이면서도, 아주 최소한의 장치입니다.
참고로 전입신고는 주민센터, 동사무소에 방문하셔서 신고하셔도 되고, 민원24에서 해도 됩니다.
확정일자란?
확정일자란 집이 경매에 넘어갔을 때, 낙찰액을 배당받을 권리를 말합니다. 참고로 보증금이 작아서 '최우선변제권' 범위 내의 세입자의 경우에도 최우선변제를 받기 위해서는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아두어야 합니다. (최우선 변제 관련 자세한 내용은 여기로:https://lifebox.tistory.com/entry/최우선변제-보증금-전월세-보증금-돌려받기-경매-부린이)
또, 이 확정일자의 순서에 따라 배당 받는 순서가 정해집니다. 이 배당 순서가 빠르면(선순위 임차인이면) 보증금을 모두 받을 가능성이 크지만, 배당 순서가 뒤쪽이라면 전세보증금을 다 받지 못 할 가능성이 큽니다.
(참고로 배당 순서에서 가장 먼저 배당되는 것은 경매 비용이고, 그 다음이 연체된 세금과 집주인이 사업자 또는 법인인데 밀린 월급이 있는 경우, 체불임금3개월치가 세입자의 보증금보다 우선 배당됩니다. )
확정일자는 전입신고할 때 주민센터에서 할 수도 있고, 인터넷등기소에서도 받을 수도 있습니다.
다만, 인터넷으로 받을 경우, 실물 서류에 '확정일자' 도장이 없습니다. 헷갈릴 수 있으므로 속편하게 오프라인으로 확정일자를 받는 것을 추천드립니다.
확정일자만 받고 전입신고는 하지 않았어요.
이때 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않았다면, 그 확정일자는 아무런 소용이 없습니다. 대항력(전입신고)이 되어있어야만 확정일자가 유효합니다.
종종 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다는 이야기를 들은 세입자가 불안한 마음에 다른집에 먼저 이사를 가고 새 집에 전입신고를 해버리는 경우가 있는데 이러면 경매에 넘어간 집에 대한 전입신고가 소멸되어 대항력을 잃게됩니다.
집이 경매에 넘어가면 온갖 사람들이 찾아오기 때문에 이 스트레스로 빨리 이사가고 싶은 마음에 실수를 하는 경우 입니다. 전입신고를 한번 해둔 집이기 때문에 전입신고가 소멸하지 않을 거라 착각을 하는경우도 있습니다. 하지만 전입신고는 다른 집에 하는 경우 이전 집의 전입신고는 소멸합니다. 그러므로 경매된 집에서 이사를 가고 싶으시다면 '임차권 등기명령'을 하신 후, 그게 완료되면 그 때 다른 곳에 이사하시고 전입하시면 됩니다.
전입신고는 했는데 확정일자를 받지 않았어요.
반대로 전입신고만 해놓고 확정일자를 받아놓지 않았다면 경매 낙찰 후, 배당을 받지 못 하게 됩니다.
다만 배당을 제일 처음 받을 수 있는 1순위 임차인인 경우에는 전입신고만 해놓고 확정일자가 없어도 모든 보증금을 돌려 받는데 아무런 문제가 없습니다. 확정일자를 받으면 낙찰금액에서 배당을 받고 나머지는 낙찰자에게 돌려 받는 것이고, 확정일자가 없으면 낙찰액에서 배당을 받지 않고, 모든 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다.
하지만 근저당 또는 다른 세입자보다 전입이 늦은 세입자의 경우, 무조건 확정일자가 있어야 합니다. 확정일자를 받지 않은 것은 낙찰된 금액에서 배당을 받지 않겠다는 의미입니다. 후순위 임차인은 배당금이 모두 소진되면 낙찰자에게 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있는 권리가 사라지므로, 무조건 확정일자를 받아서 배당금에서 조금이라도 보증금을 건져야 합니다. 확정일자는 경매가 시작된 후에 받아도 됩니다만, '배당 요구 종기일' 이전까지는 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
배당 순서 따져보기
경매에 넘어간 집이 낙찰되면 낙찰자가 잔금을 법원에 모두 납입하고 한달 전후로 배당이 시작됩니다.
보증금 배당 순서를 파악하기 위해서는 계약당시 근저당의 순서를 알아야 합니다.
만약 전입신고 당시 전입신고보다 앞선 근저당이 있다면, 그 근저당에 대한 배당 이후, 세입자 차례가 옵니다. 다세대의 경우, 한 집당 세대가 1명이기 때문에 세입자가 1순위인 경우가 많습니다. 하지만 다가구 빌라의 경우, 세입자가 여러 명이면 나중에 들어온 세입자일수록 배당 순서가 밀립니다. 다른 사람들이 언제 전입했는지는 주민센터에서 전입세대열람을 떼어보면 알 수 있습니다. (전입세대열람은 오프라인으로만 발급이 가능합니다. 아무 주민센터에서나 떼어볼 수 있습니다.)
(선순위 임차인) 만약 전입신고와 확정일자가 근저당보다 앞선 1순위 임차인이라면 세입자는 우선 낙찰금액에서 배당을 받고, 만약 배당금이 부족한 경우, 나머지 돈을 낙찰자한테 요구할 수 있습니다. 만약 낙찰자가 돈을 못 준다고 하면 줄 때까지 그 집에서 살 수 있습니다. 이렇게 1순위 세입자의 경우엔 웬만해서는 보증금을 돌려 받는 경우가 많기 때문에 중개인들이 종종 보증보험 안들어도 된다고 말하는 경우도 있습니다. 하지만 경매로 돌려 받는 것은 최소 8개월에서 1년 정도 시간이 오래 걸리기 때문에 전세라면 이런들 저런들 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
(후순위 임차인) 그런데 만약 근저당보다 나중에 전입을 했거나, 앞선 세입자가 너무 많은 경우라면 내 배당 차례가 되기도 전에 배당금이 모두 소진될 수 있습니다. 이 경우엔 보증금을 다 돌려 받지 못했어도 낙찰자한테 나머지 보증금을 요구할 수도 없습니다.
그러므로 계약하려는 집에 근저당이 있으면, 계약당시 선순위가 되기 위해 세입자가 집주인에게 건넨 보증금으로 근저당을 말소하는 특약을 쓰는 경우도 많습니다. 그러나 다세대나 아파트 같은 세대주가 1명인 물건은 가능한 계약 방법이지만, 세입자가 여럿인 다가구 계약 때는 이런 방법도 그닥 유효하지 않습니다.
전세보증금을 다 돌려 받지 못했을 때 해결방법
후순위 임차인의 경우, 경매 낙찰 후 배당을 받을 때, 다 돌려 받지 못한 금액은 낙찰자가 아니라 전 집주인에게 민사소송을 걸어서 돌려 받아야 합니다.
문제는 민사소송에서 승소해 세입자가 보증금을 지급하라는 판결이 나와도 정작 집주인은 이미 재산이 없는 경우가 많아 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 많습니다. 그래도 집주인이 언젠가는 재산이 생길 수 있기 때문에 판결문은 무조건 받아둬야 합니다.
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