전세보증보험 의무가입 시행(월세는?)#전세보증보험 의무화

2021년 8월 18일부터 임대사업자는 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다. 이는 2020년 7월 10일에 발표된 임대차3법 시행에 따른 것으로 유예기간이었던 1년이 지나 정말 이제 곧 시행되는 시기에 이르렀습니다. 

계속 달라지는 부동산 정책에 집주인도 세입자도 모두 혼란스러운 상황인데요, 8월 전세보증보험 의무가입에 대한 오해와 진실은 무엇일까요. 저도 궁금한 부분이 있어 공부하는겸 정리해보았습니다. 

 

Q1. 모든 전월세 계약에서 의무적으로 가입해야 한다?

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일단 답변은 NO입니다. 

일단 보증보험 의무가입대상은 우선적으로 임대사업자의 임대매물에 한 합니다.

만약 집주인이 임대사업자에 등록되어 있지 않다면 의무가입의 대상이 아닙니다. 이런 경우, 세입자가 알아서 HUG나 SGI의 전세보증보험에 가입해야 합니다. (HUG전세보증보험 가입조건 따져보기>lifebox.tistory.com/6)

 

Q2. 임대사업자는 전, 월세 상관없이 보증보험에 가입해줘야 하나요?

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답은 세모. 물론 원칙적으로 전세도 월세도 주택임대사업자라면 의무로 보증보험에 가입해야 합니다. 

하지만 근저당 및 임대보증금의 금액에 따라 가입하지 않아도 됩니다.

정리하자면 채권최고액+보증금 합이 주택가격의
60% 넘으면 들어야 하고
60% 아래면 안 들어도 되고
120% 넘으면 가입불가입니다. 

집주인이 임대사업자인데, 집의 근저당+보증금 합이 주택가격의 120%을 넘으면 집주인이 알아서 보증금을 조정하거나 근저당을 갚거나 해서 가입 가능 범주에 맞추거나 해야 합니다. 만약 그렇게 안 할경우 과태료 최대 2천만원입니다. 

다만, 근저당(등기부 등본의 을구에서 확인 가능)과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격의 60%보다 적은 경우라면 임대보증금에 대한 보증보험에 가입하지 않아도 되기 때문에 집주인들은 의무가입을 피하기 위해 근저당을 갚거나, 전세를 반전세로 돌려서, 반전세는 월세로 돌려서 이 조건에 맞추기도 합니다. 

즉, 전세냐 월세냐에 따라서 가입 여부가 갈리는게 아니라, 집주인이 임대사업자냐, 그리고 근저당+보증금의 합이 주택가액의 60%~120% 범주안에 들어가냐에 따라 의무가입여부가 결정되는 것입니다. 

만약 전세인데 (근저당+보증금-주택가격X60%)했을 때 '0'이거나 마이너스라면 임대사업자는 관할 구청에 보증대상액이 없어 보증보험에 가입하지 않아도 된다 증명하고 가입하지 않아도 됩니다. 

그런데 월세라도 (근저당+보증금-주택가격X60%)했을 때, +이다? 그럼 의무가입대상입니다. 

 

Q3. 보증금 전액에 대한 의무가입인가요? 일부금액만 의무가입해도 되나요?

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원칙적으로 집주인은 임대보증금 전액에 대해 보증보험에 가입해줘야 합니다.

다만, 아래의 3개 조건을 모두 충족하는 경우, 임대보증금의 일부금액만 보증 대상으로 가입할 수 있습니다. (출처 HUG)

1. 근저당권이 세대별로 분리 되어 있거나

2. 선순위 제한물건이 없거나(압류, 가압류, 가처분 등)

3. 임차인의 요구와 임대사업자의 동의로 전세권설정이 되어 있을 경우 (임차인이 전세권 설정을 요구하지 않아 전세권 설정이 안 되어 있어도 전세권 설정 요건을 충족한 것으로 보고 일부 보증금에 대한 가입 가능)

문제는 3번에서 세입자가 '전세권설정'을 해달라고 요청했는데도 집주인이 거절을 해버리고, 1~3의 조건이 충족되었다는 이유로 보증금 전액이 아니라 보증금 금액의 일부만 가입해버려도 HUG에서 그걸 알 수 있는  방법이 없습니다.

그래서 대부분 이 요건에 맞는 집주인들은 보증보험을 가입할 때 보증금 전액이 아니라 보증금의 일부만 보증보험에 가입할 가능성이 큽니다. 왜냐면 그래야 보증보험료를 아낄 수 있거든요.

예를 들어서 위의 3개 조건을 모두 충족하고, 집에 대한 근저당이 하나도 없고, 주택가격이 3억이고, 전세보증금이 2억5천이라면 

2억 5천-(3억x60%=1억8천) = 7천만원에 대한 보증보험료만 내면 됩니다. 

보험요율이 (0.1~0.9%)이니 만약 보증금 전액에 대한 보증보험에 가입하게 되면 1년에 최소 25만원을 내야 하는데, 만약 보증금의 일부인 7천만원에 대해서만 가입하면 최소 7만원 내면 되는 것이죠.  

세입자 입장에서는 겨우 그 몇십만원 아끼려고 내 보증금 전액이 아니라 일부만 해주기 있냐 서운할 수도 있습니다. 하지만 아무말도 안 하고 이제 의무가입이니까 집주인이 알아서 전액 다 보증보험에 가입해줬을 거야 마음 놓고 있어서는 안 된다는 것이죠. 계약 당시부터 이에 대해서 논의를 해야 향후 분쟁이 발생하지 않을 거라 생각합니다. 

그리고 만약 집주인 신용도가 안 좋으면 보증료가 올라갑니다. 

또, 기존에 다른 임대매물로 보증금사고가 이미 있다면 보증보험 가입 자체가 안 될 수도 있으므로, 임대차계약시 이에 대한 특약을 거시거나 미리 확인하시기 바랍니다.

 

Q4. 보증보험료는 누가 내야 하나요?

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집주인이 75%, 세입자가 25%를 냅니다.  예를 들어 보증료가 25만원이라면 집주인이 18만 7천 5백원, 세입자가 6만 2천5백원을 내게 되겠네요. 보통 집주인이 100% 낸 다음에 집주인이 세입자에게 25%를 받아내는 방식으로 진행된다고 합니다.

 

Q5. 주택가격은 어떻게 산정하나요?

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위의 글을 쭉 읽다 내려오셨다면 당연스럽게 그럼 '주택가격'을 어떻게 산정하는데?라는 의문에 도달하실 것입니다. HUG에서는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제39조에 따라 감정평가법인의 감정평가액 산정 방식에 따라 감정평가를 반드시 받아야 한다고 안내하고 있습니다. 

다만, 2020년 12월 10일에 민간임대주택법 시행령이 개정되어 공시가격으로 주택가액을 산정하게 되었습니다. 공시가격으로 주택가액산정하는 방법 확인>lifebox.tistory.com/6

전세보증보험가입가능 확인 방법 #전세보증보험가입조건

다만, 공시지가가 형성되지 않은 신축이나 주택의 경우엔 여전히 주택가격 산정을 위해 감정평가를 받아야 합니다. 감정평가는 집주인이 감정평가서를 감정업체에 의뢰해서 받아야 하는데 감정평가비가 만만치 않고, 유효기간도 2년뿐입니다. 비용도 들고 귀찮은 일도 많이 발생하니 이에 대한 집주인들의 반발이 많습니다. 

공시지가가 형성되어 있지 않은 집은 보증보험 가입 과정에서 잡음이 날 가능성이 크므로 편하게 보증보험에 가입하고 싶은 세입자라면 되도록이면 공시지가가 나온 주택을 구하시기 바랍니다.