광명 1구역, 자이더샵포레나 모델하우스 및 임장 후기

광명1구역, 광명자이더샵포레나가 5월 8일부터 1순위 청약을 시작합니다.

글을 쓰고 있는 오늘은 특공일인데, 과연 경쟁률이 얼마일지 궁금합니다. 

 

 

광명1구역 입지, 모델하우스 위치와 현장 분위기

우선 광명 1구역의 입지는 여지껏 나온, 앞으로 나올 모든 재건축 단지 중 제일 입지면으로 떨어집니다.

7호선 철산역에서 내려서 1구역까지 걸어봤는데, 생각보다 언덕이 높습니다. 그래도 SK뷰와 철산자이 헤리티지 단지를 끼고 걸으면 도보환경이 잘 정비된 편이라 7호선에서 1구역의 1단지까지는 그래도 걸을만하지 않나 싶었습니다.

철산역에서 1구역 모델하우스까지 걸어가는 길

물론 거리는 꽤 됩니다. 걸으면서 재보니 제 걸음으로 20분 걸렸습니다. 7호선을 이용해야 하는 직장인이라면 좀 망설여지는 거리입니다. 1호선 개봉역에서는 걸어서 16분 거리이고, 1호선 구일역이 더 가까운거 같지만 구일역으로 가려면 굴다리를 지나고 육교를 건너가야 합니다. 한낮에는 모르겠는데 밤에 혼자 걷기엔 좀 으슥한 느낌이 있어서 1호선을 이용한다면 개봉역을 이용하는게 안전해 보입니다.  모하에서 만난 상담사는 구일역에서 1구역까지 바로 연결되는 다리가 26년에 생긴다고 하네요. 

1단지과 2단지 사이의 길(좌)/ 1단지 광복성당쪽(우)

1단지에서 2단지, 3단지로 넘어가는 길은 고개길에 2차선 도로입니다. 단지 내는 평탄화 작업을 하겠지만, 생각보다 고저가 있어 계단식으로 평단화 되지 않을까 싶었습니다.

모델하우스 바로 앞 2단지 위치에서(좌)/ 광북성당, 1단지 하단 위치에서 (우)

그리고 제일 놀라웠던 것은 생각보다 비행기가 엄청 크게 보이고, 자주 보인다는 점이었습니다. 처음에는 비행기 지나가는 걸 보고 '와 신기하다!'하고 얼른 한장 찍었는데, 모델하우스를 보고 나오는 길에 주변도 한번 걸어보자 싶어 걸으면서 사진을 찍었는데 사진 찍을때마다 비행기가 같이 찍혔어요. 그만큼 비행기가 자주 다닙니다.

3단지 상공을 지나가는 비행기

당연히 비행기 소음있고요. 겨울이야 창문 닫고 사니 문제 없다는데, 창문을 여는 계절에는 '우우우웅'하는 소리가 계속 들리지 않을까 싶었습니다. 어떤 분은 1구역 위를 지나가는 게 국내선 위주라 새벽에는 소음 없다고 하는데, 소형평수가 몰려 있는 3단지는 비행기 말고도 옆에 고속화 도로도 가까이 있습니다. 고속화 도로와 비행기 소음 콤보라 만약 본인이 소음에 민감한 편이시면 생각 잘하셔야 할 것 같았습니다. 

아침11시에 다녀왔는데 모델 하우스 대기번호는 124번이었어요. 모하를 보려면 약간 줄을 서야 했고, 완전 오래 기다리는 그런 분위기는 아니었습니다. 앞에 1명 기다리면 바로 다음 순서가 돌아오는 정도였어요. 

 

평형과 분양가 + 옵션가

광명1구역 평형

세대수 자체는 3천세대가 넘는 대단지인데, 정작 20평 이상의 대형은 조합원이 다 가져갔고, 일반분양의 80%가 39제곱(11.7평), 49제곱(14.8평) 소형 평수입니다. 그렇기에 아파트 분양이 아니라 오피스텔 분양하냐고 비꼬는 경우도 보았습니다. 소형평형 밭이니까요.

그나마 기대를 걸어볼만한 것은 소형타입이 메인이고, 입지도 별로니 분양가라도 좀 낮지 않을까 했는데, 분양가도 높습니다. 어느 정도냐면 평단가가 바로 옆에 철산자이헤리티지 수준입니다. 철산자이가 입지면에서도 월등히 더 좋은데 말이죠.

분양가

 

분양가는 39제곱이 1층 4억, ~10층까지 4억 3천언저리, ~30층까지 4억 6천입니다. 49제곱은 5억~5억8천선입니다.

그런데 모하에서 옵션가를 문의해보니 옵션가 최대가 4천만원이더라고요. 

옵션 최대는 각방마다 시스템에어컨 + 강화마루+베란다 확장+ 창문 + 부엌 쿡탑 위치 변경 + 냉장고 가전 등이고,

기본 옵션으로 시스템 에어컨과 베란다 확장+프리미엄 창문하면 옵션가가 2천 4백만원입니다. 

만약 39제곱 6층이 당첨되면 기본 분양가 4억 3천 백에 옵션가 2천 4백, 취득세 495만원하면 실제 분양가는 4억 6천만원입니다. 

주변의 비슷한 평형을 가진 아파트 시세는 아래와 같습니다.

아크포레자이위브 40제곱 /방 2개 저층부 4억 5천

살펴보시면 분양가가 주변 시세와 크게 차이가 없는 것을 보실 수 있습니다. 

이 때문에 광명1구역에 대한 리뷰글을 보면 투자용으로는 모르겠고, 실거주는 추천합니다라는 글이 많습니다. 어차피 주변 시세랑 별 차이 없으니 대강 주변 여건 봐서 마음에 드는 거 아무거나 사라.. 정도라 생각하시면 됩니다. 투자의 경우는 모르겠다고 하는 이유는 광명지역에 재건축단지가 많고, 재건축단지는 필연적으로 소형평형이 많아서 전세가가 좀처럼 오르지 않기 때문입니다.

광명 센트베르 36제곱은 방 1개짜리. 112동은 임대동이라 더 쌉니다.

심지어 센트베르는 방2개 짜리 49제곱 계단식이 5억 3천입니다. 보류지이고, 등기는 10월에 나오기 때문에 대출이 조금 어려울 수 있지만 금액적인 면에선 1구역보다 훨씬 메리트가 있습니다. 1구역 49제곱은 기본 분양가 5억~5억 8천선에 여기에 대출 이자도 추가로 더 내야 하니까요. 집단 대출이자 금리도 5%이상이라 싸지 않습니다. 목돈이 좀 있고, 빠른 입주가 필요한 상황이라면 센트베르의 보류지를 구입하시는게 좋아보입니다.

현재 센트베르도 아크포레자이위브도 방2개 49제곱 전세가가 2억 7천~3억선입니다. 광명1구역은 여기보다 입지가 더 떨어지니 전세가도 비슷하거나 더 낮지 않을까 싶어요. 분양가가 4억 5천~6천인데 전세가가 2억 후반~3억선이면 내 자본금은 대략 1억 5천이 필요합니다. 소형평형 갭투자로 태우기엔 갭이 크죠. 게다가 입주시기인 2025년은 광명 입주물량이 제일 많은 시기입니다. 자기 자본 없이 전세로만 잔금을 치르려고 생각하신 분들은 입주장때 세입자를 구하지 못해 전전긍긍하게 될 가능성도 있으니 여유 자본금을 어느 정도 마련해두시고 진행하시면 좋을것 같습니다.

 

광명 1구역 모델하우스

아마 조합에서는 10구역도 처음엔 미분양이었지만 무순위까지 가서 4개월만에 완판되었으니 여기도 1순위 미달나도 무순위가서 완판시키면 된다는 생각으로 분양가를 높인것 같습니다. 실제로 모하에서 만난 사람들도 대개 분양받고 1년 있다가 팔면... 이라는 이야기를 참 많이 하더군요. 분상제가 아니라 실거주 의무에서도 자유로우니 투자 목적으로 보는 사람들이 많았습니다.

참고로 광명 10구역의 경우, 분상제라 실거주의무가 있습니다. 윤정부에서 폐지하겠다고 했지만 전세사기가 공론화되면서 계속 실거주의무 폐지가 미뤄지고 있습니다. 소급적용이라 10구역 입주인 24년 10월 전까지만 폐지되면 됩니다. 둔촌주공 살리기 위한 거라 둔촌주공이 입주하는 2025년 1월 전에는 실거주의무가 폐지되지 않을까 싶습니다.