동탄 전세사기 피해자들은 구제받을 수 있을까?#보증금회수방법

인천 미추홀 구에서 남모씨가 2800여채, 약 500억원의 전세사기쳐서 벌써 3명의 소중한 목숨을 앗아갔습니다.

표면적 형태는 피해자분의 극단적 선택이었지만, 이건 남모씨의 악독함과 그 동안 엉망진창인 전세 제도를 방기한 사회가 저지른 타살이나 다름없었습니다.

그런 답답하고 슬픈 일이 벌어지지 얼마 되지도 않았는데 이번엔 동탄에서 250여채 전세사고가 터졌습니다.

출처: 블라인드

직장인 커뮤니티 블라인드에 250여채를 가진 집주인이 파산했다는 글이 올라왔는데, 

결론부터 말하자면, 이번 사건은 미추홀구의 남모씨와 달리 '사기'가 아니라 '사고'로 처리될 확률이 더 높습니다. 

사기로 결론 나면 집주인은 형사처벌도 받고, 집주인에대한 가압류로 더 쉽게 걸 수 있는데요,

사고로 처리되면 집주인은 형사처벌 받지 않고, 민사도 보증금반환소송정도만 승소할 수 있을 것으로 보입니다.

세입자 입장에선 "내 보증금 안 돌려주면 무조건 사기지!!"가 당연한데, 

신기하게도 나라와 집주인들은 "집주인이 사업하다가 어쩌다 망해 못 돌려주는 건 사기아님"이라고 봅니다.

개인간의 거래니 국가는 해줄 거 없고, 알아서 잘 해보라고 뒷짐지고 서 있는게 기본 포지션입니다. 

 

그렇다면 동탄 전세사고 피해자들은 보증금을 모두 돌려 받을 수 있을까요?

보증금 회수 방법1. 세입자가 해당 집 구입하기

일단 동탄의 오피스텔 매매가와 전세가를 살펴보면 보증금을 온전히 회수하기 어려워보입니다. 왜냐면 동탄의 오피스텔들은 매매가보다 전세가가 높거나 같은 깡통 오피스텔이 많기 때문입니다. 

예시로 동탄 인근의 한 오피스텔 시세를 보면 23년에 1억 7천 5백에 매매가 되었는데, 

 

 전세가 1억 5천~1억 8천 사이에서 이뤄진 것을 볼 수 있습니다. 1억 5천은 그래도 매매대비 전세가가 낮으니 전세보증보험이라도 가입할 수 있었을 텐데, 1억 8천에 전세를 얻은 세입자는 역전세였으니 전세보증보험에 가입할 수 없었을 것입니다. 

바로 옆에 있는 다른 오피스텔도 매매가가 1억 5백인데, 전세는 1억 1천~2천만원에서 계약이 이뤄진 것을 알 수 있습니다.

이렇게 역전세인 전세의 경우, 해당 집을 경매에 넘겨도 유찰될 가능성이 큽니다. 빠른 해결을 위한 방법 중 하나는 집주인의 집을 세입자가 낙찰 또는 매를 하는 것인데, 매수를 해서 팔려고 내놔도 매매가가 이미 전세가 보다 낮거나 같으니 약간의 손해는 각오해야 합니다. 

그것도 집주인의 세금 체납이 없다는 전제하에서는 약간의 손실예상인 것이지, 집주인이 세금을 체납하기 시작했다면 연체이자까지해서 눈덩이처럼 손해가 늘어날 확률이 높습니다. 그래서 집주인은 파산직전에 세입자들에게 연락해 집을 사가라고 한 것입니다. 그나마 세입자 생각해서 한 일이죠... 진짜 악독한 놈들은 내 체납세금 어차피 세입자가 감당하는 구조인데 알바냐!! 하고 연락도 안하거든요.

 

보증금 회수 방법2. 최우선변제금받고 경매낙찰금 배당받기

전세 얻을 때 최우선 변제금 받을 수 있다 이런 얘기를 들어보셨을 겁니다. 임차인을 보호하기 위해 만든 제도인데, 일정금액의 보증금 이하인 세입자의 경우, 보호대상으로 보고 경매시 배당순서와 무관하게 즉시 약간의 배당금을 지급해주는 제도입니다. 

동탄은 경기도 화성시이므로, 최우선변제금을 받으려면 보증금이 1억 3천만원 이하여야 하고, 1억 3천 이하로 계약한 경우, 최우선변제금 4억 3천만원을 받을 수 있습니다. 

최우선변제금 대상자인 세입자는 이렇게 보증금 중 4억 3천을 먼저 받고 나머지 금액은 경매에 넘어간 후, 낙찰자가 나오면 낙찰금액에서 나머지 보증금 부분을 돌려 받으면 됩니다. 계약 당시 근저당이 없다면 당연히 세입자가 1순위라 어떻게든 돈은 돌려 받을 수 있습니다. 최우선변제금에 해당하지 않는 전세계약자라도 1순위 세입자면 낙찰자가 모든 보증금을 변제 해주므로 어떻게든 낙찰만 되면 보증금을 다 돌려 받을 수 있습니다. 물론 이것도 세금이 연체되지 않았다는 전제하에 입니다.

제가 동탄 전세 세입자라면 체납된 세금 규모를 확인하고, 체납세금금액이 작다면 경매로 넘어가 배당을 받는 방식을 취하는 것을 선택할 것 같습니다. 명의를 받아서 팔기에는 해당 오피스텔은 환급가치가 거의 없어 보이기 때문입니다.

물론 경매절차는 최소 1년. 길게는 2~3년까지 이어지기도 합니다. 특히 대항력이 있는 임차인이 있는 경매 물건은 사려고 하는 사람이 없어서 유찰되기 십상입니다. 유찰되면 돈을 돌려 받는 시간이 그만큼 미뤄지는 것입니다. 여유 자금이 있다면 그렇게 해도 상관없겠지만, 아니라면 매우 곤란하겠죠. 네이버 경매 사이트에서 경매 물건을 보다가 유찰이 10회 11회 넘어가는 물건도 보이는데, 대개 그런 물건들입니다. 그러므로 이 방법을 택한다면 최소 2년은 버틸 수 있는지를 계산해보시기 바랍니다.

물론 그나마 편한 방법은 전세보증보험에 가입되어 있다는 전제하에 보증금반환이행을 신청하는 것입니다. 부디 동탄전세 세입자들이 전세보증보험에 많이 가입되어 계신 상황이면 좋겠네요.

 

나가며

예전 익산에서 40억원대의 전월세 사기를 쳤던 강모씨는 징역 13년 6개월형이 확정되었는데, 인천미추홀의 남모씨와 수법이 유사하여 피해규모가 훨씬 큰 남모씨도 강모씨만큼은 징역을 살게 되지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다. 물론 그래도 피해자들의 피해는 복구되기 어렵겠죠. 그래도 형사처벌로 억울함이 조금이나마 풀리기를 바랄 뿐입니다.

https://www.jmbc.co.kr/news/view/21264

'익산 원룸사기' 집주인 징역 13년 6월 확정

 

간혹 다주택자들을 왜 악마화 하냐고 항의하는 사람들이 있는데, 현실의 제도가 다주택자들이 사기든 사고든 문제가 발생하면 모든 피해를 세입자에게 전가하기 좋은 구조이기 때문입니다. 선의가 있든 악의가 있든 결국 피해를 주는 대다수가 다주택자인데, 다주택자에 대한 이미지가 개판인 것은 너무나 당연한게 아닐까요.

물론 근본적 원인은 다주택자보다는 이런 엉망인 제도를 방치하고 있는 국가겠죠. 실제 미추홀구 전세사기 가해자는 2014~15년에도 이미 동일한 방식으로 전세사기를 치는 조직에 가담하고 있었던게 드러났는데, 그때도 임대사업자 지위를 박탈당하지 않았고, 버젓이 활동하다 2023년에 이전보다 훨씬 큰 규모의 전세사기를 기획했습니다. 그게 바로 지금의 미추홀구 전세사기고요.

아마 남모씨는 생각했겠죠. 어차피 걸려봤자 손해보다 얻는 게 더 많은데, 안 하는게 바보 아니냐고요.