요즘 파이어족을 꿈꾸면서 다들 주식, 비트코인, 부동산 등 N잡을 병행하면서 열심히 소득을 늘리기 위해 노력하는 분들이 주위에 참 많은 것 같습니다. 저도 빠른 은퇴를 위해 온라인쇼핑몰과 주식, 그리고 유튜브와 블로그, 책 쓰기도 병행하고 있는데 버는 것도 중요하지만 그만큼 지키는 것도 중요하다 생각해요.
그 중 가장 큰 자산은 역시 전세보증금이겠죠. 잊을만하면 한번씩 보이는 전세사기 관련 뉴스를 보면 버는 것만큼 내 돈을 지키는 것 역시 중요하다는 것을 생각하게 됩니다.
전셋집 구할 때부터 따져야 봐야 하는 전세보증보험 가입 가능 여부
전세집을 구하다 보면 나중에 이사갈 때 집주인이 전세금을 제 때 돌려줄지, 경매에 넘어가진 않을지 걱정되는 순간이 있어요. 중개사 중에는 대출만 나오면 다 안전한 집이라고 말하는 사람도 있지만, 대출이 나오는 전셋집 중에서도 압류되어 경매에 넘어가는 경우가 허다합니다.
이런 경우, 전세 사고, 전세사기를 당했다 말하는데, 슬프게도 현행법상 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 것은 형사법으로 처벌이 불가능합니다. 돈을 돌려주지 않아도 고의성이 입증되지 않으면 범죄로 보지 않기 때문입니다.
게다가 경매에 넘어간 집들, 특히 빌라는 대부분 시세보다 낮은 가격에 낙찰되기 때문에 대부분의 전세 세입자는 경매 배당금으로 일부 보증금을 돌려받거나 한푼도 돌려받지 못하고 그대로 쫓겨나게 됩니다. 그후 집주인을 상대로 민사 소송에서 승소한다해도 집주인 명의의 재산이 하나도 없다면 아무것도 돌려 받지 못합니다. 특히 집 주인이 갭투자자인 경우엔 위험이 더합니다. 애초에 갭 정도의 돈만 갖고 있으니 한번 전세 사고가 터지면 그대로 파산해버리는 경우가 대부분입니다.
그 파산해버린 집주인이 남긴 빚을 세입자가 살고 있는 집을 경매로 넘겨 메꾸게 되는데, 집주인이 일으킨 경제적 문제로 인해 세입자가 가장 큰 피해를 입는 이 이상한 구조는 세월이 아무리 흘러도 바뀌지 않았습니다.
그러므로 집을 구하는 단계에서부터 이런 것을 고려하지 않으면 성실히 일해 모은 돈이 한방에 털리는, 말그대로 미치고 팔짝뛰는 상황이 벌어질 수 있습니다. 내 수중을 떠난 돈은 이미 내 돈이 아닙니다.
그러니 애초에 전세집을 구할 때부터 전세보증보험 가입이 불가능한 집은 그냥 거르는 것이 맞습니다.
왜 이 집은 전세보증보험 가입이 안 돼죠?
1. 주택가격> 선순위채권이 맞나요?
HUG(주택도시시보증공사)에서 가입할 수 있는 전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 먼저 해당 집의 공시가격과 근저당을 살펴봐야 합니다.
(1) 집의 공시지가 확인하기
먼저 중개인이 말해주는 시세는 한귀로 듣고 한귀로 흘리시고요, '부동산 공시가격 알리미'에서 확인할 수 있는 공시지가X1.5배를 해서 나오는 가격을 확인합니다.
부동산공시가격알리미에서, 다세대 빌라는 '공동주택 공시가격'에서 주소를 검색하시고, 다가구 빌라는 '개별단독주택공시가격'에서 주소를 검색하시면 공시가격이 나옵니다.
아래는 제가 예전에 살던 다가구빌라의 주소를 '개별단독주택 공시가격'에서 검색을 해봤을 때 나오는 개별 주택가격입니다. 2020년 약 15억4천만원이니 1.5배를 곱하면 시세 약 23억의 건물이겠네요.
(2) 선순위채권 확인하기
HUG전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 선순위채권(근저당+ 나보다 앞서 전입한 세입자들의 보증금의 합)이 아까 계산했던 주택가격(공시지가x1.5)의 60(다세대)/80(다가구)%보다 같거나 적어야 합니다.
또, (선순위채권+나의 전세보증금)이 주택가격보다 같거나 적어야 합니다.
먼저 근저당을 살펴기 위해서는 등기부등본을 봐야 합니다. 등기부등본은 부동산에 방문했을 때 중개사한테 떼서 보여달라 해도 되고, 부동산에 방문하기 어려운 상황이라면 인터넷등기소에서 직접 '열람하기'를 통해 발급받아 볼 수 있습니다. 다만 700원을 내야 합니다.
근저당이란 쉽게 말해 해당 집을 담보로한 대출이 얼마나 되는지를 말합니다.
등기부등본의 '을구'를 확인하면 근저당이 얼마나 있는지 확인할 수 있습니다. 다세대 물건인 집을 계약하는 상황이라면 이 '을구'의 근저당만 확인하면 끝인데, 만약 다가구 물건을 계약해야 하는 상황이면 확인해야 할 것이 한가지 더 늘어납니다. 바로 나보다 앞서 계약해 전입한 세입자들의 보증금입니다. 다른 세입자의 보증금은 중개인 또는 집주인한테 물어봐서 확인합니다. 확인할 수 없는 상황이라면 확인될 때까지 계약에 신중해야 합니다.
이제 지금까지 설명드린 방식에서 아까 위에서 보았던 제 예전 집의 주택가격(다가구)을 예로 들어 계산해보겠습니다.
- 해당 집의 주택가격(공시지가X1.5)은 23억
- 등기부등본에서 을구에 근저당 2억
- 나보다 앞서 전입한 사람들의 보증금 모두 12억
그럼 (근저당+ 나보다 앞서 전입한 세입자들의 보증금의 합)<주택가격(공시지가x1.5)의 80(다가구)%이니까
(2억+12억=14억) vs (23억 x 0.8=18억 4천) 이네요.
선순위채권가격이 주택가격의 80%보다 적으므로, 전세보증보험에 가입할 수 있겠네요!
또, (선순위채권+나의 전세보증금)< 주택가격인지도 확인해 봅시다. 제 전세 보증금을 1억 5천이라 가정하면
(2억+12억+1억 5천=16억 5천) vs 23억이니, 역시 보증보험에 가입하는데 문제가 없겠네요.
참고로 신축빌라는 근저당이 많은 경우가 대부분인데, 이렇다보니 신축빌라는 대출은 나와도 전세보증보험 가입이 어려운 경우가 많습니다. 게다가 신축빌라는 개별공시지가가 형성되어 있지 않아 가격산정이 어렵습니다. 아직 등기가 안 나온 상황이라면 더 말할 것도 없죠.
이런 이유 때문에 인터넷에서는 그냥 신축빌라는 전세보증가입안된다고 말하는데, 제가 HUG에 전화를 해서 확인해보니 조건이 맞다면 가입은 할 수 있다고 합니다. 다만 어엄청나게 어렵고 복잡할 뿐.. 사실상 모험을 해야 하는 상황이 되니 실상은 안된다고 생각하는게 정신건강에 이로울 것 같습니다.
또, 다세대 신축빌라는 아직 집주인이 정해지지도 않은 상태에서 전세세입자 먼저 구하고 그 다음에 집주인을 구하는 경우도 많습니다. 전세세입자가 있는 물건은 돈 몇 천으로 갭투자할 수 있다고 홍보해 팔기 좋은 물건이 되기 때문이죠. 집 주인이 윗집에 거주하는 형태가 아니라 세대별로 집주인이 다 다른 빌라, 즉 다세대 빌라의 신축전세물건이라면 계약을 고민해봐야 하는 하는 이유입니다.
이제 주택가격과 선순위채권확인이 끝났습니다.
이2개만 확인하고 끝낼 수 있다면 참 좋을텐데 아쉽게도 아직 확인해야할 것이 더 남아있습니다.
2. 건축물대장 확인하셨나요?
전세보증보험에 가입하기 위해서는 내가 계약하는 임대물건에 불법건축물이 있어서는 안 됩니다.
불법건축 여부는 건축물대장을 보면 확인할 수 있는데요, 민원24에서 무료로 열람할 수 있습니다.
건축물대장은 표제부와 전유부로 나눠지는데, 표제부는 건물 전체에 대한 것이고, 전유부는 내가 계약하려고 하는 호실에 대한 것입니다. 다세대 빌라의 경우, 표제부와 전유부 건축물대장이 있지만 다가구의 경우 표제부 건축물대장만 있습니다.
HUG전세보증보험에 가입하기 위해서는 앞서 말씀드린대로 불법건축물이 없어야 하는데, 불법건축물인 경우, 건축물대장 서류 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시가 되어 있습니다.
다가구의 경우, 위반건축물이면 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 내가 계약한 층과 다른 곳에 위반건축물이 있어도 안 됩니다. (된다고 하는 중개사도 있었는데 HUG에 전화해서 확인해보니 안 된다고 합니다.)
다세대의 경우, 전유부(내가 계약하려는 호수)에 위반건축물이 없으면 가입할 수 있습니다. 하지만 다세대 빌라의 표제부 건축물대장에서 위반건축물이 있을 때, 그 위반건축물이 몇층 몇호의 것이다라는 표시가 없거나, 공용부(계단, 주차장 등)의 위반건축이면 보증보험 가입이 불가능합니다.
3. 어디서 어떤 대출을 받으셨나요?
앞선 주택가격과 선순위채권, 건축물대장을 모두 확인해보니 전세보증보험에 가입이 가능한 집이라서 얼씨구 좋다!하고 가계약금을 내고 얼른 계약을 했어요. 은행가서 전세 대출도 다 받고, 이삿날에 잔금도 치르고, 주민센터가서 전입신고랑 확정일자도 받은 후, 그걸 들고 전세보증보험에 가입하러 갑니다.
하지만 이 단계에서 HUG전세보증보험 가입이 거절되시는 경험을 하시는 경우도 많습니다.
왜냐하면 전세대출상품에 따라서 가입이 불가능한 경우도 있기 때문입니다.
HUG전세보증보험에 가입하기 위해서는 예전엔 대출이 있으면 가입이 아예 안 되었는데, 2018년부터 예외적으로 국가가 만든 전세대출상품인 버팀목전세자금대출, 중기청대출(중소기업청년대출)등은 전세보증보험에 가입할 수 있게 되었다고 합니다. (SH장기안심대출은 가입 불가)
중요한것은 질권설정이 HF로 되어 있으면 가입이 되는데, SGI로 질권설정이 되어 있으면 HUG전세보증보험 가입이 불가능합니다.
쉽게 예를 들어 회사에서 저리로 대출을 해줘서 회사의 대출상품을 이용한 경우, 회사대출은 SGI에서 질권설정을 하게 되므로, HUG전세보증보험 가입이 불가능합니다.
이미 회사나 일반 신용대출을 받은 상황이시라면 HUG말고 SGI에서 전세보증보험에 가입하시면 됩니다. SGI가 HUG보다 보증보험료가 더 비쌉니다. 그러므로 전세대출상품을 고를 때 꼭 은행원에게 HUG전세보증보험에 가입하려고 한다고 말해야 합니다. 헷갈린다면 그냥 버팀목전세자금대출로 대출 받으면 됩니다.
전세보증보험을 꼭 가입해야 하는 이유
중개사들이 세입자를 안심시킬 때 제일 많이 하는 말이 "시세가 얼마니까 경매 넘어가도 안전하다"는 말입니다. 실제로 아까 위에서 예시를 든 제 옛날 집을 보면 시세 23억에 선순위채권+내 보증금= 16억 5천이니, 단순히 수학적으로 계산해보면 23억-16억 5천= 6억 5천... 중개사의 말이 틀린 말은 아닌것 같습니다.
하지만 보통 경매에 나오게 되면 한번 유찰될 때마다 감정평가액에서 80%씩 차감이 되는데, 네이버 경매 홈페이지에 들어가 빌라 경매를 살펴보면 대부분 최소 3번 이상 유찰되는 것을 볼 수 있습니다.
그럼 시세=감정평가액이라 가정하고, (23억 x 0.8 x 0.8 x 0.8) 하면 3번 유찰되었을 때 약 11억 7천 정도가 된다는 것을 알 수 있습니다.
선순위+내 보증금이 16억 5천인데 3번 유찰되면 11억 7천..
경매 넘어가면 어떤 상황될지 불보듯 뻔하지요. 은행 근저당과 선순위 임차인들에게 배당이 되고 나면 후순위인 나는 한푼도 못받고 쫓겨난다는 소리입니다.
전입신고, 확정일자가 근저당 보다 앞서면 경매낙찰자가 전부 인수인계해야해서 세입자는 안심해도 된다 말하는 중개인도 있는데, 경매시작해서 배당 받거나 새 집주인이 인계하는데까지 빨라야 1년 걸립니다. 만약 유찰된다..? ^^... (이하생략)
그러니 전세라면 시세보고 안심할게 아니라 전세보증보험가입하는게 여러모로 마음이 편합니다. 만약 아무리 찾아도 전세반환보증보험 가입되는 집을 찾을 수 없다면 반전세 또는 월세를 사는 것이 차라리 낫습니다.
2021년 8월부터 의무가입인 전세보증보험
참고로 집주인이 임대사업자로 등록되어 있는 경우엔 2021년 8월 이후의 전세계약부터는 무조건 집주인이 전세보증보험에 가입해줘야 합니다. 세입자 입장에서는 훨씬 편해진 것이지요.
하지만 저는 이것을 보고 의문이 들었던게, 집 자체에 근저당이 많아서 전세보증보험가입요건이 안 되는 빌라도 많을텐데 조건이 안 맞는 경우에는 어떻게 되는 것인가?였어요.
그래서 HUG에 전화해 물어보니 그것은 자신들의 영역이 아니라 관할구청의 소관이라고 하더라고요. 일단 기사에서는 집주인이 의무가입을 지키지 않을 경우, 최대 2천만원의 벌금에 처한다고 하는데 그 벌금을 부여하는 주체가 관할구청이라고 합니다. HUG와 부동산에 물어봐도 현장에서조차 잘 모른다는 느낌이었어요.
임대인들은 전세보증보험 의무가입을 회피하기 위해 반전세나 월세로 돌린다는 말이 있지만, 그것도 월세로 돌릴 자금적 여력이 되는 집주인들 이야기겠죠. 실제 8월에 의무가입이 시행되면 어떤 일이 벌어질지 궁금합니다.
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