전세사기방지법 #안심전세앱 #세금체납의무확인 #전세보증보험 가입기준변경

2023년 1월부터는 전세를 구하는 과정에 큰 변화가 생길것 같습니다.

HUG에서 대위변제해준 전세보증금 사고액이 1조에 육박할 조짐을 보이자

드디어 국토교통부가 전세사기 피해방지 방안을 발표했습니다.

지금껏 발표한 것들 중 변화가 크고 실효성이 있어 보이는 8개 안을 골라 정리해보았습니다. 

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1. 자가진단 안심전세앱 구축

 

전셋집이 깡통이 아닌지 문제가 없는지 확인하기 위해서는 최소한 파악해야 할 것이

(1) 등기부등본(토지와 건물주 일치하는지, 근저당은 없는지 확인) *법원등기소에서 확인

(2) 건축물대장(불법 건축물 없는지 확인) *민원24에서 확인

(3) 공시가격 확인 *부동산 공시가격 알리미에서 확인

(4) 정식 등록된 중개사무소가 맞는지 확인 *공인중개사협회 홈페이지에서 확인

이 정도가 최소한이고

추가하자면 집주인에 요청해서 국세, 지방세 세금체납여부 확인 정도인데

문제는 이걸 확인할 수 있는 곳이 다 다른 홈페이지에 산개해 있다는 것이었어요.

물론 지금도 다 개인적으로 찾아보면 확인은 할 수 있는데, 귀차니즘+경각심이 낮은 경우엔 

이런걸 알려줘도 잘 안 찾아보고 대충 계약하는 경우도 많더라고요.

"뭐 나한테 무슨 일 생기겠어?" 하는 마음으로요.

그런데 이런 불편함을 해소할 있게 정보를 한 곳에서 볼 수 있도록

전세안심 앱을 만든다고 합니다.

내년 1월부터 사용할 수 있도록 한다는데 앱 개발자분들과 데이터 등록하시는 분들 화이팅입니다. 

그런데 문제는 기존에 개인적으로 조금 부지런을 떨면 확인할 수 있는 정보로는

전세사기를 100% 막기엔 역부족한 상황이라는 것입니다. 

그래서 기존 정보에 추가적으로 악성임대인인지 확인할 수 있게 해준다는데

아마 앱에서 해당 집 주소를 검색했을때 임대인이 HUG의 나쁜 집주인 리스트에 포함된 사람이면

'가입 불가' 이런식으로 앱에서 알려주는 식으로 만들고 있지 않을까 합니다. 

 

 

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2. 전세보증보험 가입 요건 집값의 공시가 150%> 140%로 하향 조정

 

현재 HUG전세보증보험에 가입하기 위해서는 '부동산 공시가격 알리미'홈페이지에서 확인할 수 있는

공시지가 X1.5배를 해서 나오는 가격 이하여야 가입이 가능합니다. 

그런데 사기를 처음부터 계획한 사기꾼들이 세입자에게 공시지가의 1.5배까지는 전세보증보험가입이 가능하다고 말하면서 보증금을 정말 1.5배까지 딱 맞춰서 받는, 

어떻게 보면 사기꾼들한테 1.5배까지 받으라는 가이드가 되어버린 상황이라

피해금액을 조금이라도 낮추고자 공시지가의 1.4배로 조건을 하향한다고 하네요.

만약 현재 1.5배 상단에 딱 맞춰서 보증보험 가입이 되어 있는데 내년에 계약갱신하시는 경우,

가입 조건을 충족하지 못해 보증보험  연장이 안 되는 경우도 발생할 수 있겠다 싶습니다. 

혹시 지금 살고 계신 전셋집이 공시지가x 1.5배= 전세보증금 이런 상황이시면 계약 갱신되기 전에 

집주인과 논의하셔서 보증금액을 약간 낮추고

일부를 월세로 돌리는 형태로 계약을 변경하시는 걸 추천드립니다. 

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3. 선순위 권리 관계 확인권한 부여

 

다세대는 선순위 세입자가 나, 1명이지만

다가구의 경우, 나보다 먼저 전입한 세입자의 보증금 총액이 나보다 앞선 권리를 갖게 됩니다.

그래서 계약을 하기 전에 다른 세입자의 보증금과 내 보증금 총합이 공시지가의 1.5배를 넘어서지 않는지 확인해야 하는데 

계약을 하지 않은 단계에선 다른 세입자의 보증금액을 집주인을 통해 확인하는 수밖에 없습니다.

그래서 최악의 경우엔 사기꾼 집주인이 다른 세대의 보증금액을 속이고 계약을 진행하는 경우도 있습니다.

(실제로 2016년에 익산 전세사기와 원광대학교 집단 전세사기가 이런 방식으로 이뤄졌죠. 학생들한테 다른 집은 월세인데 너만 전세다. 속이고 건물 전체를 전세로 다 채워서 깡통 전세로 만든 후 건물은 경매로 넘겨버리고, 보증금을 가로챈 사건이었습니다.)

또, 집주인의 세금체납사실은 등기부등본에 나오지 않기 때문에 이런 선순위 권리 관계를 세입자는 알기가 어렵습니다.

그렇기 때문에 내년부터는 세입자가 요청하면 중개사가

집주인의 세금체납사실, 선순위 보증금 등의 정보를 의무적으로 제공해야 하는 것으로 바뀐다고 하네요.

제가 보기엔 이게 제일 큰 변화이지 않을까 합니다. 

전세안심앱에는 이런 정보가 아마 개인정보보호법 때문에 못 들어갈꺼예요.

그래서 중개사를 통해 알아봐야 할텐데 어쩌나 싶었는데 

2022년에 주택임대사업자법 개정안을 발의되어서

2023년부터 임대차 표준계약서에 이를 반영하기로 했다고 합니다.  

이말은 역으로 말하면 주택임대사업자로 등록 안 한 경우엔 의무가 아니라는 말이 되기도 하겠네요.

이런 경우엔 기존처럼 세입자가 세무서 가서 알아봐야 할텐데 

현재는 임대인 동의 없이는 미납세금을 열람할 수 없는데

2022년 국세징수법과 지방세징수법 개정으로 임대인 동의없이 미납세금을 확인할 수 있도록

개정안이 발의 되었다고 합니다. 

이렇게 되면 집주인이 임대사업자가 아니고 세금체납여부를 니가 알아봐라! 라고 하는 집주인을 만난 경우, 

일단 가계약을 한 후, 실제 임대 계약기간이 되기 전에 얼른 세무서 가서 세금 체납여부를 떼어 확인하면 될 것 같습니다. 이제 세금 체납으로 인한 전세 사기는 확실히 예방할 수 있겠네요. 

다만 임금 체납(집주인이 법인이거나 사업자)과 카드 연체로 인한 가압류에 대한 대비책은 이번 방지 방안에선 보이지 않는게 좀 아쉽네요. 임금 체납도 세금체납과 마찬가지로 0순위로 먼저 떼어가는데 아마 이런 경우가 많지 않다보니 이번 전세사기 피해방지안에선 빠진 것 같습니다.

 

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4. 전세사기 의심매물 지자체 신고시 포상금지급

현행 중개사법에도 포상금 신고제를 운영하고 있긴 하나, 전세사기 의심매물은 신고 대상이 아니었습니다. 

그런데 이번에 바뀐 전세사기 방지안에는 전세사기 의심매물을 지자체에 신고하면

포상금을 지급한다고 하네요. 국토부 보도 자료엔 예시로 50만원이라 되어 있는데

집구할때 보았던 수많은 깡통들을 포상금으로 환산하면 한달에 몇 건씩 용돈벌이 할 수 있겠는데...?

싶다가도, 지금껏 전세사기 의심매물이 신고대상이 아니었던 이유를 떠올리자면 이게 쉽게 인정될까 싶기도 합니다.

현재도 '전세사기'에서 집주인의 사기 고의성을 입증하기 어려워서 형사처벌도 안 되고 민사로만 가는 상황인데 이 포상금 지급의 대상으로 보는 '전세사기' 의심매물 기준이 어떻게 되려나 무척 궁금합니다.

이건 지자체에 한번 문의를 해봐야 할 것 같습니다. 

(아마 중개사들은 집주인 한번 신고하면 중개할 물건을 주시는 소중한 고오객을 놓치는 상황이라 아마 절대 신고를 안 할 거예요. 의심 매물 신고했다가 지자체가 애매해서 아니라고 판단하는 순간 그 중개사는 동네에서 소문나서 집주인들이 물건을 안 맡기려고 들텐데 적극적으로 나서는 중개사가 있을지 솔직히 의문입니다.)

 

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5. 신축 빌라 가격산정체계 마련

신축빌라에 대한 가격산정체계 마련. 이것도 엄청나게 큰 변화입니다. 

저는 평소 주변에 전세 얻으려는 친구들한테 신축빌라는 그냥 믿고 걸러라. 라고 말하는 편인데요, 

이유는 신축빌라는 시세파악이 거의 불가능에 가깝기 때문입니다. 

심지어 요즘엔 이런 문제 때문에 신축빌라 전세 계약하려는 사람이 줄어들자 

아예 감정평가사, 중개사, 건물주, 분양대행사가 다 같이 짝짝쿵이 되어서 가짜 실거래가, 뻥튀기된 감정가를 만들기도 합니다.

그래서 이번 개선안에서는 감정평사와 임대인이 평가금액을 부풀리지 못하도록 

감정평가사협회의 추천제를 활용해 현실적인 감정을 하도록 하겠다는 방침입니다. 

하지만 개인적으로 평가사 협회 추천한다고 그게 공정한 평가금액이 될 수 있을까 의문이긴 합니다. 

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6. 최우선변제금액상향

최우선변제금액이란, 우선 순위와 상관없이 세입자의 보증금 중 일정 금액을 먼저 돌려주는 제도입니다. 

서울은 현재 5천만원, 과밀억제권역은 4천3백, 광역시는 2천3백, 그외 지역은 2천만원입니다. 

그런데 이것만 보고, "나 서울에 살고, 보증금 5천만원이니까 다 돌려받겠네!" 라고 간단하게 생각하실게 아닙니다.

일단 최우선변제금액 기준은 내가 전입한 날짜가 아니라, 그 건물에 제일 오래된 근저당이 잡힌 날짜를 기준으로 합니다.  예를 들어 해당 건물에 근저당이 2018년 10월에 잡혀 있다면 2018년의 서울시 최우선변제금인 3천7백만원까지만 보장이 됩니다. 5천만원을 받는게 아닌 것입니다. 

게다가 이것도 다세대인 경우만 이렇게 간단하고, 다가구의 경우, 만약 최우선변제를 받는 세입자가 여러명이면 경매 낙찰가액의 50%에서 세입자의 보증금 비율만큼 n분의 1을 해서 최우선변제금액을 줍니다. 

전입순서대로가 아니라 보증금 비율만큼 주기 때문에 "먼저 이사왔으니 다 돌려 받겠다. " 이런게 다가구는 안됩니다. 그래서 다가구 전세는 피하는게 속편합니다. 다세대에 비해 신경써야 할 걸림돌이 너무 많으니까요.

개선안에서는 현재 서울 기준 5천만원의 최우선 변제금을 더 상향 시킨다고는 하는데,

앞서 말한 이런 문제 때문에 당장에 큰 실효성이 없을 것으로 보입니다. 

그래도 아예 지금처럼 낮은 것보다는 최소 1억까지는 최우선변제금액 기준을 상향해야 맞지않나 싶네요. 

 

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7. 계약과 동시에 주택을 매도하거나 담보대출하는거 금지

개선안 중에 최고 좋은 개선안은 바로 집주인 체납세금 의무확인과 함께 이게 아닐까 합니다.

현재 전세 제도의 가장 큰 문제점 하나는 

세입자가 전입신고, 확정일자 받는 날 집을 신용불량자급의 돈이 없는 바지 사장에게 매도하거나, 

당일에 대출을 받아 근저당을 설정하는 것이었습니다. 

전입신고 당일 대출을 받는 것은 제도적으로 문제였던게, 전입신고는 효력이 신고일 다음날부터인데 근저당은 당일 바로 효력이 발생됩니다.

세입자는 근저당 다음에 전입한 사람이 되어서 대항력을 잃게 되는데, 이런 경우 집이 경매로 넘어갔을 때, 낙찰가액이 낮아서 세입자 보증금을 다 돌려 주지 않아도 법적으로 아무 문제 없는 상태를 만들 수 있기 때문입니다. 집주인 빚을 왜 세입자 보증금으로 갚는지 이해할 수 없지만 법이 그렇습니다. 네...

집주인 입장에서는 건물로 담보대출 땡긴 다음에 못 갚으겠으면 경매로 넘기는데, 이때 대항력있는 임차인이 있으면 그 임차인의 보증금을 낙찰자가 다 인수해야 해서 경매낙찰이 잘 안됩니다. 그런데 근저당보다 나중에 전입신고된 대항력 없는 임차인이 세입자면 낙찰자가 세입자 보증금을 안 돌려줘도 되서 경매 낙찰이 상대적으로 더 쉽게 이뤄집니다.

집주인은 세입자 보증금도 꿀꺽하고 자기 빚은 건물 경매로 넘겨서 처리하고 세입자에게 보증금 안 돌려줘도 합법이니, 그냥 제도가 대놓고 임차인 등쳐먹으라고 잔치판을 벌려준거나 다름없었습니다.

이런 문제 터졌다 뉴스를 10년전에도 봤었는데도 여지껏 방치하다가 이제 HUG에서 전세사고 대위변제금액이 어마어마하게 늘어나 문제 생기겠다 싶으니 이제서야 고친다고 하네요. 너무 늦긴했지만 그래도 고쳐친다니 참 다행이긴 합니다. 

개선안에서는 은행대출 심사를 보완해서 은행이 세입자의 확정일자 부여현황을 확인하고

담보대출시 보증금을 감안하도록 시중 은행들과 협의 하겠다고 하네요. 근데 아예 대출 금지는 아닌것 같아서 이것도 향후 더 알아봐야 할 것 같습니다. 

 주택 매도 관련해서는 당일 주택을 매도하는 것을 금지하진 않지만, 대신에 집주인이 매도하려는 새로운 집주인의 세금체납여부를 확인하는 의무를 추가했다고 합니다.  근데 말 그대로 체납여부를 확인만 하는것이지 신용불량자인 집주인에게 매도하는 것 자체를 금지하는 것은 아닙니다. 

그리고 특약으로 "임차인이 대항력(전입신고, 확정일자, 이사)을 갖추기 전에 임대인이 매매를 하면 계약을 해지할 수 있고, 세입자에게 손해를 배상한다" 같은 것을 넣도록 표준계약서 특약을 넣도록 하겠다는데... 

네. 말그대로 특약은 특약일 뿐입니다. 

사기꾼들은 작정하면 저런 특약도 다 넣으라고 해요. 왜냐면 특약을 걸어도 전세사기 치고 경매로 넘기는데 아무런 문제가 없거든요. 특약 넣으면 전세보증금반환 소송이나 다른 민사소송에서 유리하긴 하겠죠. 하지만 특약은 강제성이 없다는 것이 문제입니다.

이런 특약을 건다고 해서 보증금을 100% 반환 받을 수 있는 것이 아니고, 전세보증보험에 100% 가입할 수 있는게 아니란 것입니다. 

이런 점 때문에 은행이 임대차신고시스템에 접속할 수 있도록 해서 세입자 대항력 생겼나 볼 수 있게 하고 대출을 미루거나 덜 받게 하는 방식으로 바뀌는 것은 매우 고무적이나 이 모든 것들이 다 권고인 것이라, 사기를 작정한 사람들을 방어할 수는 없습니다. 

그리고 지금 전세사기 당한 사람들은 살다가 중간에 집주인이 바뀌었는데 그 집주인이 신용불량자인 경우들이 태반입니다.  문제는 이렇게 말 없이 집주인이 바뀌면 승계여부를 세입자가 결정할 수 없고, 그냥 집주인들끼리 승계처리하고는 전집주인은 "난 이미 팔았고, 새 집주인이 다 승계받기로 했으니 거기 가서 따지세요~"하고 자긴 뒷짐지고 있는 경우가 백이면 백이라는 겁니다. 

이런 상태에서 전세보증보험 가입자가 HUG에 대위변제를 신청하면 HUG는 승계 받은 새 집주인과의 임대차계약서를 가져오라 하는데,

문제는 이런 집주인은 아예 잠수를 타버리는 경우가 많습니다. 근데 이러면 HUG는 또 집주인과의 임대차계약서 확보 못해왔으니까 대위변제 요건 못 맞췄다고 보증금 못 준다고 버티는 경우도 많습니다. 그런 사람들이 너무 많으니까요. 이 문제 때문에 HUG 전세보증보험 가입해도 대위변제 못 받는다는 영상이 유튜브에 돌고 하는 것입니다. 

집주인이 이런 바지 사장이 집을 돈주고 넘기고, 바지 사장은 잠수 타버리는 것에 대한 대처 방안은 이번 개선방안에 마련되어 있지 않아서 그점이 아쉽습니다. 향후 더 보완되리라 기대해봐야겠지요.

 

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8. 전세사기 피해자에게 1%저리 긴급자금대출

이 개선안도 매우 고무적이라 생각됩니다. 

전세사기 당하면 제일 큰 문제 중 하나가, 사기 당한 것을 은행이 귀신같이 알고 돈 갚으라고 세입자를 압박하는 것입니다. 

보증금도 다 떼일판인데 전세대출금을 무슨 수로 해서 세입자가 갚나요. 서울 평균 전세값이 억단위인데 말입니다. 

그렇다보니 전세사기 피해를 당하면 이 전세대출을 상환하지 못 해 신용불량자가 되는 세입자도 허다합니다. 사기까지 당했는데 그 사기때문에 신용불량자까지 되어버리다니 너무하죠..? 근데 전세사기에선 흔한 일입니다.

그렇다보니 이번 개선방안에선 이런 전세사기 피해자에게 임시거처를 마련해주거나,

주택도시기금에서 1%대 초저금리로 대출을 지원하는 방안을 마련하기로 했답니다. 

대출한도는 1.6억, 금리는 연1%대 수준으로 기간은 최대 10년이라고 하니 분명 피해자들에게 도움이 될 것으로 보입니다. 

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지금까지 2022년 9월 1일에 국토교통부에서 발표된 '전세사기 피해 방지 방안'을 살펴보았습니다. 

전세사기가 날이 갈수록 기승을 부리면서 실제적으로 도움이 되는 방안들이 많이 나온것 같아 참 고무적입니다.

다만, 피해 예방책이 여전히 부실하고, 아예 전세사기를  치기로 작정한 케이스는 걸러내지 못하는 수준이란 점이 한계로 보입니다. 

그래도 앞으로 차차 나아지겠죠. 

2023년 1월에 전세안심앱이 공개되고, 실제 근저당 설정에 대한 은행검토와 체납세금 미리 알 수 있게 바뀌면 현장에선 어떤식으로 실제 적용될지 무척 궁금하네요.