전세사기 방지를 위해 2023년부터 변경된 제도들

2023년 전세 제도가 다시 한번 바뀌었습니다. 

기존의 전세 제도에 대한 자세한 내용은

'전세보증보험 가입 가능 확인 방법' 글(https://bit.ly/3XUiWSq)을 참고해주세요.

 

오늘은 2023년 들어 크게 바뀐 것과 바뀐 제도를 이용하려면 언제 전세계약을 하면 좋은 지를 정리해보고자 합니다.

 

바뀐점 1. 임대인 동의 없이 4월 1일부터 국세 체납 확인 가능!

기존 전세 제도의 가장 큰 헛점은 내가 전세 계약할 때는 집주인이 세금을 체납하지 않았어도, 

나중에 집주인이 세금을 체납하다 공매로 집이 넘어가게 되면, 선순위 임차인 따지지 않고 그냥 국세부터 낙찰가액에서 떼어간다는 점이었어요.

기존에는 개인정보보호법 때문에 집주인이 직접 세금 체납 관련 서류를 떼어서 세입자에게 보여줘야 했는데 그렇다보니 거부하는 집주인이 대다수, 을인 세입자 입장에서 요구하기가 힘든 구조였죠.

*기존의 집주인의 세금체납여부 확인 방법: https://bit.ly/3Rova3t

집주인 세금 체납 확인 방법 #미납국세열람제도 #전세사기 #경매

 

 

문제는 그렇게 요구할 거 다 요구하고 조심해서 전세계약했어도 내 전입신고, 확정일자일보다 나중에 체납한 세금이 항상 세입자 보증금 권리보다 앞서니 이게 아무리 조심한다고 해도 세입자는 방어할 수 있는 수단이 하나도 없었습니다.

그랬는데, 빌라왕 사건으로 집주인 세금 체납으로 선순위 세입자도 보증금을 다 떼이는 사태가 연일 벌어지고, 이에 대한 관심이 높아지면서 제도가 개선되었습니다. 

4월 1일 이후부터는 전세계약할 때, 세입자가 집주인의 동의 없이 세금 체납여부를 확인할 수 있게 되었습니다. 

다만, 가계약금을 걸어야만 확인할 수가 있다고 합니다. 그러니 가계약금을 걸 때에는 집주인의 세금체납이 확인되면 가계약금을 돌려받을 수 있는지 먼저 확인하고 가계약금을 걸도록 해야 할 것 같습니다. 

이로 인해 전입신고, 확정일자를 받은 이후에 발생하는 체납세금액은 세입자의 보증금보다 후순위가 되었습니다. 이제 경매에 넘어가도 억울하게 선순위 세입자가 손해를 보는 일은 없어질 것 같습니다. 

다만 전입신고, 확정일자보다 앞서는 체납세금은 여전히 보증금보다 우선하니, 계약전에 반드시 집주인의 세금 체납여부를 확인해야 합니다. 그냥 무조건 세금보다 세입자 보증금이 앞섬~~! 이 아닙니다.

 

 

바뀐점 2. 등기부등본에 연체된 세금 가액 표기 

 

그래도 집주인의 세금체납액을 세입자가 직접  확인해야 하는게 영 귀찮고 번거로운 일이 아닐 수 없는데요, 

아예 등기부등본에 집주인의 세금 체납 금액을 표시하는 법안이 발의 되었습니다. 통과는 아직인 상태이긴 하지만, 이게 통과되면 가계약금을 걸고 집주인 세금 체납여부를 확인하는 그런 위험한 방법보다 훨씬 편하게 집주인 연체 여부를 확인할 수 있게 될듯 합니다. 

 

 

바뀐점3. 전세안심앱 언제 출시하나

2022년 9월 즈음에 전세안심앱을 만들겠다고 이야기 했는데 아직도 앱은 나오지 않은 상태입니다. 

이게 생각보다 일원화 하기 쉽지 않을텐데.. 싶었는데 조금은 더 걸리지 않을까 싶습니다. 

그리고 해당 전세안심앱으로는 이미 전세사고를 친 악성임대 사업자 정보는 알 수 없다고 합니다. 

그러니 등기부등본이나 다른 여타 문제가 전혀 없는 경우라도 hug에 문의글을 남겨 집주인이 혹시 이미 전에 전세금을 돌려주지 않은 전적이 있는 악성임대인이 아닌지 미리 확인해봐야 합니다. 

집의 권리 관계에서는 아무런 문제가 없어도 집주인이 이미 전세 사고를 친 사람이면 hug는 보증보험에 가입시켜주지 않습니다. 

이미 계약한 상태라면 집주인은 그거 때문에 계약을 철회하거나 보증금을 돌려주지 않으니  꼭 미리 확인해야 합니다.

 

 

한계점. 보증이행해주지 않는 HUG

집주인의 세금연체여부를 미리 알 수 있게 제도가 바뀐 것은 정말 잘 된 일이고 고무적인 변화입니다. 

다만, 이걸로 100% 전세사기를 방지할 수 없습니다.

왜냐면 현재 발생하고 있는 전세사기 유형은 집주인이 세입자 몰래 신용불량인 바지 사장에게 집을 매도해버리고 전세금을 편취하는 형태이기 때문입니다. 

제도 개선으로 신용불량자인 바지사장의 연체세금을 선순위 세입자가 갚지는 않아도 되니 파산하는 세입자는 줄겠지만,

이렇게 집주인이 신용불량에 명의만 빌려준 경우엔 잠적하거나, 애초에 노숙자여서 세입자가 연락할 수 있는 방법이 없는 경우가 많습니다. 그런데 hug는 집주인과 연락이 되지 않는 경우, 보증이행 반환 요건을 충족하지 못 한 것으로 보고 보증금을 돌려주지 않습니다. 

보험에 가입했고, 보험료도 다 지불했는데도 보증금을 주지 않는다니 말도 안 되는 일 같지만 이미 그런 사례들이 속출하고 있습니다. 이건 hug가 그런 사태에 대해서 미리 생각을 안 해 놓고 보증상품을 만들다 보니 생긴 허점인데, 어설프게 상품을 만들어서 발생한 문제인데, 그 모든 피해를 세입자가 다 지는 형태입니다. 

이에 대한 개선도 여전히 시급해보입니다.