2월에 광명 뉴타운에 다녀왔습니다.
광명사거리쪽은 철산에 비해 학군과 인프라가 떨어져 지금까지 상대적으로 홀대를 받던 지역입니다.
광명사거리쪽에 처음 임장 갔을때가 2019년이었는데, 그때는 재개발을 막 시작하던 시기였어서 동네 전체가 어수선한 분위기였던게 기억납니다.
그런 광명 사거리가 매년 갈때마다 천지개벽을 하고 있더라고요.
2022년에는 광명 센트베르가 입주를 시작했고,
현재 광명 호반써밋이 분양중이고, 2024년 10월에 입주가 예정되어 있습니다.
오늘 사실상 하고 싶은 이야기는 광명 호반써밋에 대한 이야기입니다.
철산 자이 헤리티지가 미분양이 되었다고 메스컴에서 거론될때, 같이 미분양이 났는데도 상대적으로 언급도 덜 되었던 호반써밋입니다. 사실상 헤리티지보다 호반써밋의 미분양이 더 심각한 상태였는데 말입니다.
결론부터 말하자면, 철산 자이 헤리티지도 2월말 기준으로 완판되었으며,
광명 호반써밋도 59제곱은 완판되었습니다.
제일 인기 좋았던 59타입은 완판이지만 3월 6일 현재, 39타입과 49타입은 미분양 상태입니다.
분양사무소에도 전화해서 혹시 작은 평수의 타입들 할인분양 염두하고 있는지 물었는데, 당연히 할인분양은 예정하고 있지 않다고 하네요.
이미 완판된 평형에 대해서 이야기 하는 것보다는 상대적으로 주목도가 낮은 39제곱과 49제곱 타입의 특이점에 대해서 이야기 해보고자 합니다.
39제곱의 분양가는 1층은 3억6천, 3~4층은 3억 8천, 5~14층은 4억입니다.
49제곱은 1층 4억5천, 2~4층 4억 7천, 5~14층은 약 5억입니다.
평면 구성은 이렇게 생겼는데, 39제곱은 주변의 다른 아파트들과 형태가 동일합니다.
49제곱의 경우, 욕실이 현관에 붙고 대신 부엌을 안쪽으로 집어넣었는데, 구성 자체는 광명아크포레자이보다 좋습니다. 살아보신분들은 알겠지만 현관 열자마자 부엌보이는 구조는 정말 선호도를 뚝 떨어트리는데, 아이디어가 좋네요. 브랜드면에서 떨어지다보니 평면구성에 조금 더 신경쓴 것처럼 느껴지네요.
다만, 59제곱의 모델하우스에서 거실을 봤을때도 확장 안하면 답이 안 나올 정도로 좁았기에, 49제곱도 앞에 베란다를 확장하지 않으면 쇼파 넣을 자리도 안 나올 것 같은 점이 아쉽습니다. 베란다는 포기해야할 구성이에요. 살림해보신 분들은 알죠. 베란다 있는게 얼마나 괜찮은지...
그리고 호반써밋의 39제곱과 49제곱타입은 해당 타입이 201동에 몰려 있으며, 임대 세대와 일반 분양이 섞여 있다는 점입니다.
이 때문에 부동산스터디 카페 같은데보면 첫집으로 49제곱을 분양 받았는데, 어머니가 임대물량이랑 섞인 동이라 별로라고 철회하라고 하셔서 고민중이다란 글도 볼 수 있었습니다.
광명 센트베르 같은 경우에도 임대 매물이 있지만, 아예 소형평형은 전 세대 모두 민간임대매물이며 일반분양물량은 없습니다. (112동 전체가 민간임대이며 10년간 매매가 금지되어 있습니다.)
이런 현황은 호반건설 홈페이지를 통해서도 확인할 수 있습니다. 주황색이 49제곱, 핑크색이 39제곱입니다.
현재 미분양 상태라 계약하면 마음에 드는 층과 호수를 지정해서 분양받을 수 있습니다.
그리고 일반 분양의 장점은 추가분담금을 내지 않아도 된다는 점입니다. 요즘 공사비 상승으로 조합원들이 추가분담금을 7천만원 정도 더 내야 할지도 모른다 흉흉한 소문이 돌고 있는데, 일반수분양자는 추가 분담금을 내지 않아도 됩니다. 다만 공사비 이슈가 있을 경우, 입주 단계에서 문제가 생길 수 있으므로 분담금 문제가 없는지 예의 주시해야 할 듯 합니다.
입지면에서 큰 도로 바로 옆에 있습니다. 단지가 큰 도로를 가운데 끼고 1단지와 2단지가 분리되는 모양새인데, 소형평형인 39제곱, 49제곱이 있는 201동은 오른쪽에 위치합니다. 왼쪽단지에 초등학교, 중학교가 바로 붙어 있어서 아무래도 애가 없을 소형평형가구를 이쪽에 넣은듯 합니다.
역에서는 도보로 13분이며, 바로 앞에 버스 정류장이 있으나 광명사거리에 사는 지인 말로는 출근시간에 버스를 타느니 그냥 뛰어가는게 빠르다고 할 정도로 광명뉴타운의 아침 교통정체는 심각한 모양입니다. 그러니 차보다는 도보를 이용하실 생각을 하시는게 좋을것 같습니다.
일단 지금까지 봤을때 호반써밋이 그렇게 막 떨어지는것 같아 보이진 않습니다.
역에서 13분, 천여세대, 평면 구성도 다른 아파트의 소형평형보다 잘 나왔는데, 여전히 미분양입니다.
왜 그럴까요?
네, 예상하셨듯이 분양가가문제입니다.
호반써밋 분양상담소에서 밀고 있는 캐치프레이즈는 "광명의 마지막 분상제 아파트"인 모양입니다.
분상제 제한 걸려서 분양가가 싸다고 어필하려고 하는 모양인데, 사실 광명쪽에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 속지 않을 멘트이긴 합니다.
일단 당장에 바로 옆에 광명 아크포레 자이위브의 호가가 분양가보다 낮습니다.
호반써밋 39제곱 고층 분양가: 3억 9천 5백/ 광명 아크포레자이위브 고층 호가: 3억 7천
호반써밋 49제곱 8층 분양가: 4억 9천 4백/ 광명 아크포레자이위브 8층 호가: 4억 7천
2023년 2월에 입주한 2천세대의 자이 아파트의 매매호가가 천세대의 호반아파트 분양가보다 2천만원 가량 싼 상황입니다. 분양을 받고 싶어하는 이유는 주변보다 싸게 들어가서 안전마진을 확보하려는 건데, 지금 상황에선 안전 마진이 전혀 확보할 수 없습니다. 그냥 평형 구성이 더 괜찮고 광명아크포레보다는 한 5분 덜 걷는 것을 원하면 2천만원을 더 내고 들어가야 하는 상황인 것입니다.
게다가 전세가가 버텨줘야 분양받고 나서 매매가가 오를 기대라도 해보겠는데,
하필이면 호반써밋이 입주하는 시기는 24~25년은 광명 입주 물량이 적정수요의 3배를 넘은 시기와 맞물립니다.
참고로 23년 9월엔 푸르지오 포레나 입주 1구역(자이 포레나), 4구역 청약(센트럴 아이파크)이 예정되어 있습니다.
그나마 고무적인 점은 정부에서 전세 금리를 낮춰주는 상품을 준비중이란 점입니다. 금리가 치솟으면서 전세가 상단이 막혀 있는 상황이었는데, 정부의 저금리 전세대출 상품이 출시되면 막혔던 상단이 조금은 열리겠지요.
다만 그 효과가 어느 정도일지는 미지수이긴 합니다. 당장 광명뿐만 아니라 강남구 입주물량도 23~24년에 적정수요를 2~3배 초과한 물량이 대기중입니다.
개인적으로 1.3 부동산 대책이 둔촌주공일병 구하기 였던 것처럼 새로 출시될 전세 대출 상품도 강남 개포동 구하기가 되지 않을까 싶습니다. 그 과정에서 광명도 조금은 그 수혜를 받을 수 있겠죠. 자이 헤리티지가 둔촌주공 구하기의 혜택을 직접적으로 받았던 것 처럼요.
광명은 현재 아파트 가격이 심하게 왜곡되어 있는 상태입니다.
분양가가 신축보다 높고, 구축과 신축의 가격이 같아져 있는 상황입니다. 그렇기에 10년 이내의 준신축을 더 눈여겨 보면 좋은 시장이 아닌가 합니다. 일단 특례보금자리론도 올해까지 예정되어 있고, 디딤돌대출은 5억이하 매물이면 받아 볼 수 있으니, 조금 더 기다렸다가 준신축을 구입하시는 방향으로 진행하시면 좋지 않을까 싶네요.
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