과거 부동산 계약 당시, A씨는 집은 마음에 들었는데 등기부등본에 근저당이 많은 것 같아 계약을 주저하고 있었습니다.
해당 집은 부산에 소재하고 있었고, 시세는 14억. 을구에는 A은행의 근저당 9억이 있었고, 선순위 임차인들의 보증금의 합이 4억이었습니다.
그러자 중개사는 A씨에게 "A씨는 보증금이 5천 8백만원이라 '최우선변제금액'에 해당하는 보증금이니 경매에 넘어가도 다 돌려 받을 수 있다."라고 말하며 A씨를 안심시킵니다. A씨도 '인터넷 등기소'(www.iros.go.kr/)를 찾아보니 정말 부산의 소액임차인 보증금 범위는 '6,000만원이하'였습니다. 그래서 안심하고 계약을 진행하였습니다.
그런데 계약하고 1년 뒤, A씨는 자신이 살고 있는 집이 경매에 나온 것을 알게 됩니다. 그래도 내 보증금은 최우선변제금액 내에 해당하니까 문제 없겠지 하고 법원에 배당신청을 하러 갔다가 놀라운 이야기를 듣게 됩니다.
A씨는 최우선변제권이 없는 임차인이라 최우선적으로 배당금을 받을 수 없다는 이야기였습니다.
어째서 A씨는 보증금이 5천 8백만원이었는데 소액임차인으로 인정 받지 못한 걸까요?
소액임차인의 보증금 기준금액(소액임차인 범위)
최우선변제권이란, 선순위에 다른 권리의 설정이 있어도 보증금액이 작은 임차인이 최우선적으로 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.
즉, 보증금이 작은 임차인의 경우, 근저당보다 나중에 전입한 경우에라도 보증금 중 일정금액을 먼저 배당해준다는 것입니다. 소액임차인의 보증금액 범위는 '인터넷등기소'의 '소액임차인 범위'텝에서 확인할 수 있습니다.
우선 위에 올려져 있는 '인터넷등기소' > '소액임차인 범위' 게시판에서 '부산' 지역을 찾아보면 소액임차인의 보증금 범위는 기준시점 2018. 9. 18. 부터는 분명 6천만원 이하로 되어 있습니다.
하지만 A씨가 놓친것은 바로 소액임차금액을 보는 기준일이었습니다.
해당 게시판에서는 분명히 기준시점을 '담보물권 설정일자'라고 하고 있습니다. 즉, 등기부등본상에 있는 첫번째 근저당의 날짜가 언제냐가 기준이 되는 것입니다.
놀란 A씨가 등기부등본을 다시 살펴보니 을구의 9억짜리 A은행의 근저당은 2010년 3월에 잡힌 것이었습니다. 당시 부산광역시의 소액임차액 범위는 5천만원 이하이니, 당연히 A씨는 소액임차인이 될 수 없었던 것입니다.
결국 A씨는 소액임차인으로 인정받을 수 없고 당연히 최우선변제 금액인 1,700만원을 먼저 배당받을 수 없습니다. 은행의 근저당 9억과 A씨보다 먼저 전입한 세입자의 보증금 4억을 다 배당 받은 후에야 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 근저당과 선순위 채권이 거의 시세에 육박한 경우이므로, 이런 경우엔 대부분 후순위인 A씨에게까지 돌아올 배당금은 없을 확률이 매우 높습니다.
전입신고과 확정일자가 있으면 무조건 배당 받을 수 있다?
돌아올 배당금이 없어 보여서 A씨는 매우 당황하였습니다. 하지만 전입신고와 확정일자를 받아두었으니 어떻게든 보증금을 받을 수 있지 않을까 싶었어요. 그런데 전입신고와 확정일자를 받아뒀으면 정말 보증금을 다 돌려 받을 수 있는 걸까요?
전입신고와 확정일자가 있으면 대항력이 생겨서 보증금을 돌려 받을 수 있다는 말은 반은 사실이고, 반은 거짓입니다.
경매에 넘어갔을 때 말소 기준으로 보는 근저당보다 앞선 임차인이라면 보증금을 모두 돌려 받을 수 있다 확정될 때까지 집에서 나가지 않고 살아도 됩니다. 하지만 근저당보다 늦은 후순위 임차인이라면 경매 낙찰금액으로 배당금이 부족하거나, 받을 수 있는 돈이 없어도 그냥 집을 비워줘야 합니다.
낙찰자가 잔금을 모두 치르고, 집에서 나가 달라고 인도명령을 한 상황이라면 후순위 임차인은 보증금은 고사하고 이사비용이라도 받으면 다행인 상황입니다. 어떤 집주인은 집 양도일까지 월세를 달라고 하기도 합니다.
이렇게 보증금을 못 받은 후순위 임차인는 낙찰자에게는 보증금을 달라고 할 수 없습니다. 이경우 전 집주인에게 전세금반환소송을 해서 돌려 받아야 하는데 집이 경매로 넘어간 집주인의 경우 돈이 없거나, 자신의 재산을 이미 차명으로 돌려놨을 가능성이 큽니다. 대부분 전세금반환소송에서는 쉽게 승소하지만, 그 승소를 바탕으로 돈을 돌려 받는 것은 또 다른 문제입니다.
위 사례의 A씨는 안타깝지만 전입신고와 확정일자가 있어도, 근저당보다 늦은 후순위임차인이기 때문에 낙찰금액으로 배당금이 모두 소진된 상황이면 보증금을 한푼도 돌려 받을 수 없습니다. 낙찰자가 소정의 이사비용이라도 쥐어주면 그것만 건지고 나갈 수 있는 상황입니다.
그렇다면 만약 A씨의 임차보증금이 5천만원이었다면 보증금을 모두 돌려 받을 수 있었을까요?
주택가액의 2분의1에 해당하는 금액까지만 우선변제
만약 A씨의 임차보증금이 5천만원이었다면 부산 기준으로 소액임차인의 범위안에 들어가므로, 최우선변제금액인 1,700만원을 돌려 받을 수 있습니다. 하지만 여기에도 조건이 붙습니다.
최우선 변제금액은 그냥 무조건 법원에서 바로 돈으로 주는 것이 아니라, 낙찰가액의 2분의 1내에서만 지급합니다. 만약 A씨의 집이 최우선변제에 필요한 금액보다 낮은 금액으로 낙찰된다면 소액임차인인데도 최우선변제금을 다 받지 못합니다.
예를 들어 1억 짜리 집에 소액임차인이 5명이 있고, 1인당 최우선변제금이 2천만원인 상황인데, 낙찰가가 5천만원이 되었다면, 최우선변제금은 낙찰가액의 2분의 1인 2,500만원에서 해결을 해야 합니다. 소액임차인이 여러명이라면 임차보증금액의 비율에 따라서 배당을 받게 되는데, 모두 보증금액이 동일하다 가정했을 때, 낙찰가액 2분의 1인 2,500만원 나누기 5인 = 1인당 최우선변제금으로 500만원만 받을 수 있습니다.
나머지 금액은 배당 순위에 따라서 나눠받게 되는데, 낙찰가액이 감정평가액의 반토막이 난 상황이면 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인을 제외하고는 모두 빈털터리로 나오게 될 것입니다.
최우선변제금을 받기 위한 최소 조건
그리고 이 모든 것은 세입자가 전입신고와 확정일자를 받았을 때 할 수 있는 것들입니다. 아무리 소액임차금액 범위 안의 보증금으로 계약을 하였다고 해도 전입신고와 확정일자를 받아 놓지 않았다면 배당을 받을 수 없습니다.
그리고 최우선변제금액은 자동으로 배당이 나오는게 아니라 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구 종기일은 보통 경매접수일로부터 3개월 정도이므로, 기한 내 반드시 배당 요구를 해야 합니다.
이렇게 오늘은 소액임차인의 보증금 범위와 최우선변제금액에 대해 알아봤는데요, 종종 중개인들은 "경매해서 보증금을 모두 돌려 받을 수 있다"면서 세입자를 안심시키는 경우가 있습니다. 하지만 경매를 통해 보증금을 돌려 받는 과정은 최소 8개월에서 1년 이상 걸리며 내 돈을 받기 위해서 수많은 서류를 작성하고 제출해야 하며, 통화와 발품을 팔아야 합니다.
중개수수료를 받으려고 위험한 집인데도 감언이설로 속이는 중개사도 제일 나쁩니다만 실제로 이런 집들은 전세가가 싸게 나오기 때문에 경매에 넘어갈 것이 예상되는데도 최우선변제금만 믿고 싼 맛에 계약하는 경우도 많습니다. 이런 경우, 가짜 임차인으로 간주되어 배당이의제기를 당해 돈을 받지 못할 가능성도 있습니다. 싸다고, 최우선변제금 믿고 계약해서는 안 됩니다.
'소액임차인'과 '최우선변제금'은 보증금을 지키는 만능열쇠가 아닙니다. 그러므로 근저당이 많거나 근저당보다 후순위로 들어가야 하는 상황이라면 계약에 신중해야 합니다.
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