전세보증보험 의무가입 시행(2021년 8월 18일)

2021년 8월 18일부터 전세보증보험 의무가입이 시행됩니다!

시행일이 정말 코앞에 다가왔네요.

세입자 입장에서는 전재산이나 다름없는 돈을 안전한게 돌려 받을 길이 마련되니 마다할 이유가 없는데요, 다만 집주인 입장에서는 혼란이 많습니다.

제 블로그에 유입되는 검색키워드 양으로 살펴봤을 때, 제일 많은 질문들을 보자면

Q1. 전세보증보험을 의무적으로 가입해줘야 하는가?(집주인)

Q2. 임대사업자와 계약한 모든 집은 다 보증보험에 가입 가능한가?(세입자)

Q3. 2021년 8월 18일 이전에 계약했는데, 그럼 의무가입 대상이 아닌가? (집주인/세입자)

이 3가지 인것 같습니다. 

지난번에 이미 관련 글을 썼습니다만, 시행일을 앞두고 달라지거나 추가하고 싶은 것도 있어 다시 한번 글을 올려 봅니다. 지난 글을 여기에서 확인가능합니다> https://bit.ly/3yoyFwp

전세보증보험 의무가입 시행(월세는?)#전세보증보험 의무화

 

Q1. 전세보증보험을 의무적으로 가입해줘야 하는가?(집주인)

1. 지난번과 마찬가지로 세입자가 빌리려는 곳의 집주인이 '임대사업자' 로 등록되어 있어야 합니다.  집주인이 임대사업자가 아니라면 집주인이 의무적으로 전세보증보험에 가입해주지 않습니다. (이 때문에 임대사업자 말소하려는 집주인도 많습니다.) 

2. 보증금이 주택가격(공시지가X1.5배/또는 KB시세)의 60% 이하면 가입하지 않아도 됩니다. 대신 표준계약서에 보증보험 가입대상자가 아니라고 체크하고, 계약서 특약에 전세권설정관련 문구를 넣고 구청가서 신고를 해야 합니다. 만약 특약에 넣지 못 했다면 임대보증금에 대한 미가입 확인서를 구청에 제출하시면 됩니다. 물론 이 경우에도 세입자와 합의가 필수입니다. 

 

 

Q2. 임대사업자와 계약한 모든 집은 다 보증보험에 가입 가능한가?(세입자)

1. 아무리 의무가입이어도 전세보증보험 가입 요건을 충족하지 못하면 가입이 불가능합니다. 집주인도 중개인도 전세보증보험 가입 요건을 잘 모르는 경우가 많으므로, 세입자도 이를 나서서 꼼꼼히 따져봐야 합니다. (임차인이 가입할 때의 가입 조건 : https://bit.ly/3yoFqyh)

집주인이 보증보험 가입할 때의 조건(출처: HUG)

HUG표에서는 '선순위 채권이 없을 것'이라고 되어 있습니다만, 집주인이 집을 담보로 빌린 대출이 집 가격의 총 60%이하면 가입할 수 있습니다. 또, 세입자가 SGI로 질권설정이 되어 있는 대출 상품을 이용하면 기존에는 세입자가 가입할 때, 질권설정문제로 보증보험에 가입할 수 없었지만, 집주인이 전세보증보험에 가입하게 되면 세입자가 SGI질권설정의 대출상품을 이용했어도 가입할 수 있다 합니다. 

참고로 전세보증보험은 계약기간의 2/1경과 지점까지만 해도 되기 때문에 보증료를 줄이기 위해 집주인이 계약 1년차까지는 계약을 안 하고 버틸 수도 있습니다. 세입자 입장에서는 보증보험 가입하기로 했는데 집주인이 느그적느그적 거리면 그것만큼 또 환장할 것이 없겠죠? 그러므로 계약단계에서 가입시기를 구체적으로 논의하고 특약에 명시하는 것도 한 방법일 것입니다. (보증보험 가입하기로 했는데 왜 가입 안해요?! > 언제까지 가입하겠다는 말 안 했잖아요..? 라고 말하는 경우도 이미 봤네요..)

 

Q3. 2021년 8월 18일 이전에 계약했는데, 그럼 의무가입 대상이 아닌가? 

집주인이 기존 임대사업자일 경우, 2021년 8월 18일 계약분부터 의무가입이고, 집주인이 2020년 7월 신규임대사업자일 경우, 2020년 8월 18일 이후부터 이미 의무가입대상이었습니다.

간혹 2021년 6월에 전세계약을 한 다음에 8월 18일이 지나가면 의무가입 되는거 아니냐 착각하시는 분들이 있는데, 기준은 계약일입니다. 계약일이 8월 18일 이전이면 의무가입이 아니므로, 주의하시기 바랍니다.

참고로 보증료는 집주인 75%, 세입자가 25%냅니다.

 

<나가며> 의무가입 범위를 5천에서 3억 사이로 한정한다..?

임대사업자인 집주인이 보험에 가입하지 않는다면 2천만원의 벌금이나 2년 이하의 징역형에 처해질 수 있습니다. 이게 참 놀라운게 뭐냐면 지금까지는 전세보증금을 집주인이 안 돌려줘도 고의성이 없으면 형사처벌의 대상이 되지 않았습니다. 세입자 입장에서 집주인이 처음부터 보증금 안 줄 생각인거 뻔히 보여도 이 고의성 입증이라는 것은 정말 힘들기에 대부분 사고가 터지면 민사로 갑니다.

그랬는데 이젠 아예 처음부터 보증보험 가입 안하면 형사처벌~! 이러니 임대사업자인 집 주인 입장에서 더 부담스럽게 느껴질 수밖에 없죠. 이러니 아예 보증보험 가입 안하게 전세를 월세를 전환하려는 집주인이 늘어날 것입니다. 

이런 항의의 목소리가 크게 일자 모국회의원은 5천만원 초과 3억 이하의 전월세 집만 보증보험 의무가입 대상으로 두자는 임대차 보호법 개정안을 발의하기도 했습니다. 이 개정안이 통과될지도 잘 눈여겨 봐야할 것 같습니다. 만약 이게 통과된다면 집주인들이 보증금을 죄다 5천만원 이하로 낮추거나 3억 이상으로 올리겠지요. 2~3억 사이의 전세는 씨가 마를 것입니다. 임대사업자의 편의를 봐주려다가 또 세입자들만 피해를 보게 되는 것은 아닌지 걱정스러운 마음도 드네요. 

2주 후에 전면 시행 시작이네요. 시장이 어떻게 흘러갈지 정말 궁금해집니다.