집주인 세금 체납 확인 방법 #미납국세열람제도 #전세사기 #경매

근래 부동산 관련 모 네이버 카페에서 자기 집이 경매 넘어간 사연을 올려 화제가 된 일이 있었습니다. 

사연자는 신축빌라를 2억원대에 전세계약했는데 전세계약 직후 집주인이 바뀌었고 얼마안가 집주인이 종합부동산세를 내지 않아 전셋집이 경매에 넘어갔다는 알림을 받습니다. 사연자는 전세집이 다세대 물건이고 전입신고, 확정일자도 모두 근저당 보다 앞선 선순위임차인이니까 전세금 전액 다 받고 나갈 수 있겠다 싶어 안심을 하고 있었답니다. 그런데 배당순서를 알아보고 사연자는 절망에 빠집니다. 알고보니 집주인이 해당 집에 대해 체납한 세금이 있는 경우, 세입자의 전입일과 확정일자가 있어도 세금을 받아가야 하는 국가의 권리 더 앞서는 알게 된 것입니다. 보증금액이 최우선변제금을 받을 수 있는 기준금액을 초과해서 최우선변제금도 받을 수 없었고, 집을 직접 낙찰받는다고 해도 체납한 세금은 낙찰금액에서 내야 하기 때문에 보증금을 결국 모두 날릴 수밖에 없었습니다. 집주인이 체납한 세금이 7억원에 달했습니다.

 

집주인이 미납한 세금을 왜 세입자가 내야 하나?

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이것은 국세기본법 때문입니다.

국세기본법에서 상속세,증여세 및 종합부동산세는 등기부등본에 등록된 다른 권리들의 등록 일자와 상관없이 항상 우선시 되도록 규정되어 있습니다. 그렇다 보니 집주인이 세금을 내지 않으면 집주인의 재산인 부동산(세입자가 살고 있는)을 경매(공매)로 넘겨서 세금을 환수하는 과정에서 세입자의 보증금보다 권리를 우선시 하니 잘못한 것이 아무것도 없는 세입자가 모든 피해를 뒤집어 쓰게 되는 것입니다. 

상식적으로 집주인이 체납한 세금을 왜 세입자가 책임져요....? 싶지만 국가는 그냥 세금 안내는 집주인 집 경매로 넘겨서 돈을 마련한 후, 거기서 세금을 추징해갈 생각밖에 없습니다. 거기에 세입자가 있는지 아닌지는 그들 알바가 아닌 것입니다.결국 세입자가 알아서 집주인이 세금을 체납하진 않았는지 알아보고 조심해야 하는 상황인 것입니다.그렇다면 전세계약하려는 집 주인의 세금체납을 언제, 어디서, 어떻게 확인해야 할까요?

 

WHEN/ 집주인의 세금 체납여부는 반드시 계약서 쓰기 전에 확인

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계약서를 쓰기 전에 집주인의 세금 체납여부를 확인해야 합니다. 급한 마음에 계약한 다음, 집주인에게 세금 다 잘 내고 있는지 보게 세금완납증명서 달라고 하면 안 줍니다. 이미 계약했다면 갑은 집주인이 됩니다. 을인 세입자의 말을 들어줄 이유가 없습니다. 그러니 반드시 가계약단계서부터 세금 체납여부를 확인합니다.

 

WHERE& HOW/ 방법1. 집주인에게 세금 완납 증명서 달라고 요청하기

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세입자 입장에서 제일 간단한 방법은 중개사를 통해 집주인에게 국세와 지방세의 세금완납증명서를 달라고 요청하는 것입니다. 국세와 지방세는 각각 홈택스와 위택스에서 발급받을 수 있습니다.

▷ 납세증명서(국세완납증명): 홈택스(hometax.go.kr)에서 확인
▷ 지방세 납세증명서: 위택스(wetax.go.kr)에서 확인

집 주인이 떼려고 하면 공인인증서만 있으면 떼어볼 수 있는 아주 간단한 것인데, 문제는 집주인이 고령이거나 컴퓨터랑 인연이 없는 사람이거나 그냥 만사 귀찮고 나 이런거 모른다고 손사레 치는 사람이라면 일은 아주 복잡해집니다. 세입자가 대신 알아봐야 하기 때문입니다. 물론 세입자가 알아보려고 해도 집주인의 동의를 받고 집주인에게 요청할 서류들이 있습니다. 

 

WHERE& HOW/ 방법2. 세입자가 세무서 가서 직접 집주인의 체납여부 확인하기

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집주인이 니가 알아서 알아봐라.. 라고 말을 했다면 임차하려고 하는 건물이 소속되어 있는 관할 세무서에 방문해서 미납세금열람제도를 이용해야 합니다.

일단 이 미납세금열람제도를 이용하기 위해서는 먼저 다음의 서류를 들고 관할세무서를 방문해야 합니다. 

1. 임대인의 서명 또는 도장이 찍힌 '미납국세등 열람신청서'

   * 미납국세등열람신청서 파일은 국세청 블로그에서 다운로드 가능(https://m.blog.naver.com/ntscafe/222083728940)

2. 임대인의 주민등록증 또는 운전면허증 사본

참고로 이 미납세금을 열람할 수 있는 사람은 '임차예정자'만 볼 수 있습니다. 즉, 이미 계약을 끝낸 임차인은 대상이 아니라는 거죠. 그리고 인터넷으로 열람할 수 없습니다. 무조건 방문해야 볼 수 있습니다.

 

이상과 현실의 괴리

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이렇게 해서 집주인의 체납을 미리 알 수 있는 방법이 있으니 그나마 다행입니다만, 실제 집을 구할 때 중개사에게 집주인의 세금완납증명서를 받아 달라고 요청을 하면 중개사들은 다들 난색을 표합니다. 중개사 입장에서는 세금 체납은 확인 의무도 없는데 고오객인 집주인 심기만 건드는 일일테고, 당장 나 아니어도 그런거 확인안하고 바로 계약할 세입자들이 넘쳐나기 때문입니다. 

중개사가 알아보겠다고 해도 집주인이 싫다고 하면 세입자는 알아볼 방법이 없습니다. 정말 성실한 납세자인데 그냥 심기를 거스르는 세입자가 싫고 알아보기 귀찮아서 싫다고 하는 것인지, 체납한 세금이 많아서 못 보게 하는 것인지 세입자는 알 방법이 없습니다. 시간적 여유가 있어 다른 전세집을 찾아 볼 수있는 상황이라면 고사하면 그만이겠지만, 만약 이미 이사를 가기로 일정이 다 잡혀 있는 상황에서 전세를 구하는 상황이라면 어떻게 될까요? 시간에 쫓겨 불안하지만 설마하는 마음에 계약을 하는 사람들도 많을 것입니다. 

이 집주인의 미납세금으로 세입자가 전재산을 잃는 일이 반복해서 일어나자 국회에서는 중개사가 반드시 세입자에게 집주인의 연체 세금을 알아봐야 한다고 안내해야 한다는 의무고지를 넣은 법안을 발의하기도 했습니다.

그 결과, 2020년 12월 10일부터 주택임대사업자의 경우, 세금체납여부를 세입자에게 확인시켜주지 않으면, 중개사와 집주인 모두 과태료 500만원을 부과하는 법이 시행되었습니다. 

하지만 현장에선 여전히 이런 법이 개정된지 모르는 중개사가 많고, 실제로 과태료를 부과해야할 지자체도 제대로 단속이나 하고 있는지도 의문입니다. 혹여 집주인이 임대사업자라면 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 세금체납여부 확인시켜줘야 한다고 꼭 말씀하세요. 하지만 주택임대사업자가 아니라면 집주인에게 그런 의무가 없습니다.